상가 계약서에 도장 찍기 전 확인 6가지
상가 계약의 사고는 계약 후가 아니라 계약 전에 이미 결정돼 있다. 보증금을 날리는 근저당, 영업허가가 안 나오는 위반건축물, 퇴거 때 터지는 원상복구 분쟁 — 전부 도장 찍기 전 서류 6장에서 보이는 것들이다. 확인 비용은 수천 원, 못 본 대가는 수천만 원이다.
계약 전 확인 6가지
| # | 확인 항목 | 보는 것 | 확인처 |
|---|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 | 근저당·가압류, 소유자와 계약자 일치 | 인터넷등기소 |
| 2 | 건축물대장 | 위반건축물 표기, 건물 용도 | 정부24 |
| 3 | 전대차 여부 | 임대인이 진짜 소유자인지, 전대면 소유자 동의서 | 등기부와 대조 |
| 4 | 권리관계 | 기존 임차인의 권리금·미납 관리비·압류 설비 | 계약서·관리사무소 |
| 5 | 원상복구 특약 | 복구 범위가 "입점 시점"인지 "최초 골조"인지 | 계약서 특약란 |
| 6 | 환산보증금 | 보증금+(월세×100)이 지역 기준액 이내인지 | 상가건물임대차보호법 시행령 |
1·2번이 보증금과 허가를 지킨다
등기부등본의 근저당 합계가 건물 시세에 육박하면, 경매 시 내 보증금은 후순위다. 계약하더라도 확정일자와 사업자등록은 인수 즉시 처리해야 대항력이 생긴다. 건축물대장에 '위반건축물'이 찍혀 있으면 업종에 따라 영업허가 자체가 안 나올 수 있다. 용도가 근린생활시설이 아니면 음식점 허가에 용도변경이 필요한지 관할 구청에 확인해야 한다.
5번이 퇴거 비용을 결정한다
원상복구 특약이 "최초 상태로 복구"라면, 전 임차인이 만든 인테리어까지 내가 철거해야 할 수 있다. 10평 기준 철거비는 평당 50만원, 500만원 규모다(2026.08 실측 기준). "임차인 설치 부분에 한함" 한 줄을 특약에 넣는 것이 500만원짜리 문장이다. 설비를 승계받아 들어가는 경우라면 승계 설비 목록을 계약서에 첨부하는 것이 분쟁 예방의 핵심이다. 4번 권리관계도 같은 맥락이다. 미납 관리비는 승계 후 내게 청구될 수 있고, 리스 설비는 소유권이 리스사에 있어 권리금을 줘도 내 것이 아니다. 인수 전 정산 확인서를 받아두는 것이 안전하다.
서류 확인 후에 매물을 골라라
6가지가 깨끗한 자리인지 확인된 매물부터 보는 것이 순서다. 러브스토어의 무권리 매물 정보는 파트너 공인중개사가 권리관계를 확인해 중개한다. 러브스토어는 중개·알선을 직접 수행하지 않는다 → https://lovestore.kr/#listings