창업의 돈,
폐업의 돈

프랜차이즈 창업비용, 본사 견적의 1.58배가 진짜다

본사 견적 5,800만원. 실제 들어간 돈 9,180만원. 격차 1.58배. 라이옥 Type A 10평 매장의 실측 결과다(2026.08 실측 기준). 누구도 거짓말을 하지 않았습니다. 아무도 합계를 내주지 않을 뿐입니다.

본사 견적서에 적힌 5,800만원

견적서 자체는 정확하다. 가맹비 500, 교육비 300, 판촉 200, 인테리어 2,500, 간판 600, 가구 600, 주방기물 1,100. 합계 5,800만원. 문제는 이 합계가 "본사가 파는 항목"의 합계라는 점이다. 창업에 필요한 돈의 합계가 아니다.

견적서 밖의 3,380만원

(2026.08 실측 기준)

VAT 580만원은 "부가세 별도" 다섯 글자 뒤에 숨어 있다. 별도공사 1,800만원은 에어컨 250, 후드덕트 200, 외부파사드 400 같은 항목들의 합인데, 견적서에는 항목명조차 없는 경우가 많다. 임차보증금 1,000만원은 본사와 무관한 돈이라 아예 등장하지 않는다.

줄일 수 있는 경로는 있다

같은 매장을 무권리 점포 인수로 열면 실투자는 3,590만원까지 내려간다(2026.08 실측 기준). 인테리어 2,500→800, 주방기물 1,100→150, 별도공사 1,800→400으로 줄어들기 때문이다. 신축이냐 인수냐가 브랜드 선택보다 총액을 더 크게 바꾼다.

결론: 견적서에 1.58을 곱하라

본사 견적만 보고 자금 계획을 세우면 중간에 돈이 마른다. 5,800만원짜리 견적서의 진짜 이름은 9,180만원이다. 내 돈과 조달 가능액으로 이 총액이 감당되는지가 창업 가부를 가른다.

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견적서에 없는 돈 12가지 — 별도공사 1,800만원의 정체

"별도공사 별도." 견적서의 이 한 줄이 실측 1,800만원이었다(2026.08 실측 기준). 라이옥 Type A 10평 매장 기준, 본사 견적 5,800만원의 31%에 해당하는 돈이 항목명도 없이 한 줄로 처리된다.

12개 항목, 전부 공개한다

(2026.08 실측 기준)

왜 견적서에 없는가

이 12가지는 본사가 시공하지 않는 공사다. 점포 상태에 따라 금액이 달라지니 본사는 적을 수 없고, 적을 의무도 없다. 누구도 거짓말을 하지 않았습니다. 아무도 합계를 내주지 않을 뿐입니다. 결과적으로 예비 창업자는 계약 후 현장 실측 단계에서 처음 이 숫자를 만난다.

점포에 따라 400만원까지 줄어든다

같은 업종의 무권리 점포를 인수하면 별도공사는 400만원까지 내려간다(2026.08 실측 기준). 에어컨·덕트·가스·전기가 이미 깔려 있으면 철거와 재시공이 사라지기 때문이다. 1,800만원과 400만원의 차이, 1,400만원은 "어떤 점포를 고르느냐"가 만든다.

체크리스트로 쓰는 법

계약 전에 위 12개 항목을 그대로 들고 가서 항목별 예상액을 서면으로 받는 것이 최선이다. "별도"라고 답하는 항목이 많을수록 총액의 불확실성이 커진다.

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5,000만원으로 가능한 외식 창업의 조건

결론부터. 5,000만원으로 신축 프랜차이즈 창업은 안 된다. 같은 브랜드 10평 매장의 실투자가 9,180만원이기 때문이다(2026.08 실측 기준). 그러나 무권리 점포 인수라면 3,590만원에 같은 간판을 걸 수 있다. 5,000만원 예산의 유일한 경로는 인수다.

신축 9,180만원 vs 인수 3,590만원

(2026.08 실측 기준, 판촉비 등 일부 항목 구성 상이)

5,590만원은 어디서 사라졌나

차액의 대부분은 시공이다. 인테리어와 주방, 별도공사에서만 4,050만원이 줄어든다. 앞서 장사하던 사람이 깔아 놓은 설비를 그대로 쓰기 때문이다. 무권리 점포는 권리금이 0원이라 인수 비용 자체도 없다.

조건은 세 가지다

첫째, 같은 업종 또는 유사 설비의 무권리 점포가 매물로 나와야 한다. 둘째, 본사가 인수 전환(기존 점포의 브랜드 전환)을 허용해야 한다. 셋째, 임차보증금 1,000만원은 어느 경로든 그대로 필요하다. 이 세 조건이 맞으면 5,000만원 예산에 1,400만원의 여유까지 생긴다.

예산이 답을 정한다

브랜드를 먼저 고르고 돈을 맞추는 순서는 실패 확률이 높다. 내 가용 자금을 먼저 확정하고, 그 금액이 허용하는 경로(신축·인수)를 고르는 순서가 맞다.

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"부가세 별도" 한 줄이 580만원입니다

견적서 맨 아래, 가장 작은 글씨로 적힌 문장이 있다. "상기 금액은 부가세 별도입니다." 라이옥 Type A 10평 기준, 이 한 줄의 값은 580만원이다(2026.08 실측 기준). 본사 견적 5,800만원의 정확히 10%. 견적서의 어떤 단일 항목보다 크다. 교육비 300만원보다, 판촉비 200만원보다 크다.

580만원은 어떻게 계산되나

부가가치세는 견적 전 항목에 10%씩 붙는다. 가맹비 500이면 부가세 50, 인테리어 2,500이면 250. 합계 5,800만원에 580만원이 얹혀 총 6,380만원을 결제하게 된다.

(2026.08 실측 기준)

"환급받으니 괜찮다"는 반만 맞다

일반과세자로 등록하면 매입 부가세는 환급 대상이 될 수 있다. 그러나 환급은 신고 후 절차를 거쳐 이뤄지고, 결제는 지금 해야 한다. 자금 계획에서 중요한 것은 최종 손익이 아니라 결제 시점의 현금이다. 580만원이 통장에 없으면 계약이 멈춘다. 환급 여부·시기는 과세 유형과 신고에 따라 달라진다(추정).

인수 경로에서는 240만원

무권리 점포 인수로 창업하면 과세 대상 금액 자체가 줄어 부가세는 240만원이 된다(2026.08 실측 기준). 시공 항목이 줄면 그 10%도 함께 준다. 부가세는 독립 변수가 아니라 총투자의 그림자다.

견적서 읽는 순서를 바꾸자

합계보다 먼저 "별도"라는 단어를 세어 보라. 부가세 별도, 별도공사 별도, 보증금은 아예 없음. 누구도 거짓말을 하지 않았습니다. 아무도 합계를 내주지 않을 뿐입니다.

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창업 견적서에 임차보증금이 없는 이유

프랜차이즈 견적서를 끝까지 읽어도 임차보증금이라는 항목은 나오지 않는다. 라이옥 Type A 10평 실측에서 이 돈은 1,000만원이었다(2026.08 실측 기준). 견적서에 없다고 안 내는 돈이 아니다. 계약 순서상 가장 먼저 내는 돈이다.

본사는 점포를 팔지 않는다

견적서는 본사가 공급하는 것들의 가격표다. 가맹비, 교육비, 인테리어, 간판, 주방기물. 점포는 건물주와 창업자 사이의 계약이라 본사 서류에 등장할 이유가 없다. 누구도 거짓말을 하지 않았습니다. 아무도 합계를 내주지 않을 뿐입니다.

보증금이 합쳐지면 숫자가 달라진다

(2026.08 실측 기준)

본사 견적 대비 실투자는 1.58배. 보증금 1,000만원은 그 격차의 30%를 차지한다. 신축이든 무권리 인수(실투자 3,590만원)든 보증금 1,000만원은 똑같이 필요하다는 점도 중요하다. 시공비는 줄일 수 있지만 보증금은 경로와 무관한 고정 관문이다.

보증금의 성격: 사라지는 돈은 아니다

보증금은 폐업·퇴거 시 원칙적으로 돌려받는 돈이다. 그러나 창업 시점에는 현금으로 묶인다. 자금 계획에서는 "회수 가능 자산"이 아니라 "지금 있어야 하는 현금"으로 계산해야 한다. 밀린 월세·원상복구비가 공제될 수 있다는 점도 변수다(추정).

자금 계획의 첫 줄에 적어라

견적서 합계에 보증금을 더하는 게 아니라, 보증금을 먼저 확보하고 남은 돈으로 견적을 감당할 수 있는지 보는 순서가 안전하다.

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외식업 영업이익률 43%? 존재하지 않는 숫자다

월매출 3,000만원에 영업이익 1,290만원, 이익률 43%. 본사 자료에 실리는 숫자다. 같은 매출로 빠진 비용을 채워 넣으면 724만원, 24%가 된다(2026.08 실측 기준). 43%는 틀린 계산이 아니다. 덜 뺀 계산이다.

43%에서 빠져 있는 네 가지

(2026.08 실측 기준, 월매출 3,000만원 가정)

감가상각 153만원이 핵심이다

실투자 9,180만원을 60개월로 나누면 매달 153만원이다. 인테리어와 설비는 5년이면 다시 돈을 부어야 하는 소모품이다. 이 153만원을 빼지 않은 이익률은 "가게를 다시 열 돈을 모으지 않는" 이익률이다.

대표 인건비를 빼야 사업이 보인다

월 724만원과 24%는 대표가 자기 몫 300만원을 가져간 뒤의 숫자다. 내 인건비를 이익에 섞으면 "취업"과 "사업"이 구분되지 않는다. 직장 월급보다 나은지는 724만원이 아니라 300만원+α로 판단해야 한다. 매출 3,000만원 자체가 가정이라는 점도 잊지 말자. 매출이 내려가면 고정비 성격의 차감액 비중은 더 커진다(추정).

결론: 이익률은 뺄셈의 개수가 정한다

43%와 24% 사이에 거짓말은 없다. 뺄셈 다섯 번의 차이가 있을 뿐이다. 수익 전망은 본사 자료의 이익률이 아니라, 내 실투자액 기준 감가상각까지 반영한 표로 판단해야 한다.

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자기자금 1,000만원, 창업이 가능한가

가능하다. 단, 경로는 하나뿐이다. 자기자금 700~1,000만원, 신용 800점대, 폐업 4년 차 재창업자를 가정한 모델 사례의 총 가용 자금은 약 4,700만원(추정)이었다. 신축 창업 실투자 9,180만원(2026.08 실측 기준)에는 못 미치고, 무권리 인수 3,590만원에는 닿는다.

4,700만원의 구성

자기자금은 전체의 15% 수준이다. 나머지 85%는 신용점수와 폐업 이력이라는 "조건"이 만든 돈이다. 같은 자기자금이라도 신용 700점대면 보증이 800만원으로, 채무조정 중이면 0원으로 줄어든다(추정).

신축은 왜 불가능한가

9,180만원과 4,700만원의 격차는 4,480만원이다. 이 격차는 의지로 메워지지 않는다. 반면 무권리 인수 3,590만원 경로는 4,700만원 안에서 1,110만원의 운영 예비비까지 남긴다. 자기자금이 적을수록 경로 선택이 곧 생존 전략이다.

순서: 브랜드가 아니라 조달액부터

자기자금이 적은 창업의 실패 패턴은 대체로 같다. 브랜드를 먼저 계약하고 돈을 뒤에 맞춘다. 맞는 순서는 반대다. 조달 가능액을 먼저 추정하고, 그 안에서 열리는 경로만 검토한다.

러브스토어는 금융기관이 아니며 대출을 알선·중개하지 않습니다. 신청은 해당 기관에 직접 합니다. 위 금액은 전부 추정치이며 기관 심사로 확정됩니다.

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프랜차이즈 vs 개인창업 — 비용 구조로 비교하면

결론부터. 프랜차이즈와 개인창업 사이에 정답은 없다. 있는 것은 비용 구조의 차이뿐이다. 라이옥 Type A 10평 기준 프랜차이즈 실투자는 9,180만원, 본사 견적의 1.58배였다(2026.08 실측). 개인창업은 가맹비·교육비가 0원이지만, 그 자리에 시행착오 비용이 들어온다. 어느 쪽이 유리한지는 브랜드가 아니라 내 자금과 경험이 결정한다.

초기비용 — 없어지는 항목과 생기는 항목

프랜차이즈는 항목이 많은 대신 예측 가능하고, 개인창업은 항목이 적은 대신 누락과 재시공 위험을 본인이 진다. 견적서에 없던 별도공사가 붙는 구조는 양쪽 모두 같다.

원가율 — 본사 물류 vs 직접 수급

프랜차이즈는 본사 물류를 의무적으로 쓰는 경우가 많다. 물류 마진이 원가율에 포함되는 구조다. 개인창업은 식자재를 직접 수급해 원가를 낮출 여지가 있지만, 소량 구매라 단가 협상력이 약하고 품질 관리도 본인 몫이다. 원가율 몇 %p 차이가 월 순이익을 가르므로, 계약 전 정보공개서의 물류 조건을 반드시 확인해야 한다.

자유도와 리스크 — 반대 방향으로 움직인다

• 프랜차이즈: 메뉴·가격·인테리어 변경 제한. 대신 검증된 운영 매뉴얼과 브랜드 인지도.
• 개인창업: 전부 내 마음대로. 대신 검증도 전부 내 돈으로 한다.
• 초보 창업자의 실패는 대부분 운영 미숙이 아니라 자금 소진에서 온다. 어느 방식이든 총 필요자금을 견적의 1.5배로 잡는 보수적 계산이 먼저다.

실패율은 "프랜차이즈가 안전하다"는 통념으로 판단할 문제가 아니다. 브랜드별 편차가 업태별 편차보다 크다. 프랜차이즈를 고려한다면 해당 브랜드 정보공개서에서 가맹점 폐업률과 명의변경률을 직접 확인하는 것이 유일한 검증 방법이다. 폐업률이 공개돼 있다는 점 자체는 프랜차이즈의 장점이고, 개인창업에는 이 데이터조차 없다.

판정 기준은 브랜드가 아니라 내 자금이다

경험이 없고 자금이 견적 대비 1.5배 이상 확보됐다면 프랜차이즈가, 업계 경험이 있고 자금이 빠듯하다면 무권리 점포 인수형 개인창업이 계산상 유리한 경우가 많다. 내 자금으로 어디까지 가능한지부터 판정하라. 30초 자금진단 → https://lovestore.kr/#tools

창업비에 없는 돈 — 오픈 후 3개월 운영자금

결론부터. 창업 견적서 어디에도 오픈 후 버틸 돈은 없다. 10평 식당 기준 월 고정비 약 680만원, 손익분기 도달까지 통상 걸리는 3개월을 버티려면 약 2,040만원이 별도로 필요하다(2026.08 추정). 실투자 9,180만원(라이옥 Type A 10평, 2026.08 실측)을 다 쓰고 개업한 가게는, 첫 달 매출이 기대에 못 미치는 순간부터 무너지기 시작한다.

손익분기 전 3개월, 돈은 계속 나간다

개업 첫날부터 매출이 손익분기를 넘는 가게는 드물다. 상권에 인지되고 단골이 생기는 데 통상 2~3개월이 걸린다. 그 기간에도 임대료·인건비·공과금은 매달 전액 나간다. 매출이 고정비의 절반이라면, 나머지 절반은 내 주머니에서 메워야 한다.

10평 식당 월 고정비 — 항목별 추정

2026.08 추정치이며 상권·업종별로 다르다. 핵심은 금액이 아니라 구조다. 매출 0원이어도 이 돈은 나간다. 여기에 예비비 10%를 얹으면 안전선은 약 2,200만원대가 된다.

변동비는 이 표에 없다는 점도 주의해야 한다. 식자재비는 매출에 비례해 늘지만, 결제는 통상 월말 정산이라 매출 입금보다 먼저 나가는 달이 생긴다. 초기 3개월은 현금이 들어오는 속도보다 나가는 속도가 빠른 구간이라는 것이 운영자금이 필요한 진짜 이유다.

총 필요자금을 다시 정의하라

• 흔한 계산: 총 필요자금 = 창업 견적
• 실제 계산: 총 필요자금 = 실투자(견적의 약 1.58배) + 운영자금 3개월치 + 예비비
• 10평 예시: 9,180만원 + 2,040만원 + 200만원 = 약 1억 1,400만원

본사 견적 5,800만원짜리 창업의 진짜 필요자금이 1억을 넘는 이유다. 이 계산 없이 개업하면 개업 3주 전 별도공사에서 한 번, 개업 2개월 차 고정비에서 또 한 번 구멍을 만난다.

내 자금으로 몇 개월 버틸 수 있는가

창업 결정 전에 물어야 할 질문은 "얼마면 차리나"가 아니라 "차리고 몇 개월 버티나"다. 실투자와 운영자금을 합쳐 내 자금 범위 안인지 30초면 판정된다 → https://lovestore.kr/#tools

신용점수별 지역신보 보증, 얼마까지 나오나

신용점수 100점이 보증 1,000만원을 가른다. 지역신용보증재단 보증 한도 추정치는 900점 이상 2,500만원, 800점대 1,500만원, 700점대 800만원, 채무조정 중이면 0원이다(추정). 창업 자금 설계에서 신용점수는 금리보다 먼저 "총액"을 결정한다.

점수 구간별 추정 한도

전 구간 추정치이며, 실제 한도는 재단 심사(매출·업력·기존 채무 등)로 확정된다.

이 숫자가 창업 가부를 바꾼다

무권리 인수 창업의 실투자는 3,590만원이다(2026.08 실측 기준). 자기자금 1,000만원인 사람이 900점대면 보증 2,500만원만으로 총 3,500만원, 거의 닿는다. 700점대면 1,800만원, 격차가 크다. 같은 자기자금·같은 매장이라도 점수가 경로를 연다.

보증은 대출이 아니라 '보증'이다

지역신보는 돈을 빌려주는 곳이 아니라, 은행 대출에 보증을 서 주는 기관이다. 보증서가 나와야 은행 실행이 가능하고, 보증료가 별도로 붙는다. 채무조정 중 0원이라는 추정이 말해주듯, 연체·조정 이력은 점수 이전에 자격 자체를 막을 수 있다(추정).

신청 전에 할 일 두 가지

첫째, 본인 신용점수를 먼저 확인한다. 둘째, 보증 예상액에 정책자금·자기자금을 더한 총 가용액을 계산한 뒤 그 안에서 창업 규모를 정한다. 순서가 반대면 계약금만 잃는다.

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폐업 이력이 자격이 되는 돈 — 재도전특별자금

폐업 경험이 감점이 아니라 자격이 되는 정책자금이 있다. 재도전특별자금이다. 추정 한도는 폐업 후 1~7년이면 2,000만원, 7년 초과면 1,500만원. 폐업 이력이 없는 창업자의 소상공인 창업자금 추정액 1,000만원보다 오히려 크다(추정).

이력별 정책자금 추정액

전액 추정치이며 기관 심사로 확정된다.

"1~7년"이라는 창

폐업 직후보다 정리 기간을 거친 재창업을 지원하는 구조다. 7년이 지나면 한도가 줄어든다. 폐업 4년 차를 가정한 모델 사례는 이 창 안에 있어 2,000만원이 조달 추정액에 잡혔고, 보증 1,500만원(신용 800점대)·시설할부 500만원과 합쳐 총 가용 4,700만원이 됐다(추정). 무권리 인수 창업 3,590만원(2026.08 실측 기준)이 가능해진 결정적 재원이다.

오해 두 가지

첫째, "폐업자는 대출이 안 된다"는 오해. 이 자금은 폐업 이력을 요건으로 설계됐다. 둘째, "신청하면 나온다"는 오해. 세금 체납·기존 채무 상태에 따라 심사에서 달라지며, 채무조정 중이면 보증과 마찬가지로 막힐 수 있다(추정).

폐업 연차부터 세어 보라

재창업 자금 설계의 첫 질문은 "얼마 필요한가"가 아니라 "내 폐업이 몇 년 차인가"다. 연차가 한도를 정하고, 한도가 경로를 정한다.

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희망리턴패키지 재기 지원, 받는 조건 정리

조건은 두 줄이다. 폐업 이력이 있을 것. 현재 사업자등록이 없을 것. 이 두 가지를 충족하면 희망리턴패키지 재기 지원으로 최대 2,000만원이 추정 한도에 잡힌다(추정). 반대로 말하면, 재창업 사업자등록을 먼저 내는 순간 이 문은 닫힌다.

자격 요건 요약

추정치이며, 세부 요건과 금액은 기관 공고·심사로 확정된다.

순서를 틀리면 자격이 사라진다

재창업 준비자가 가장 흔히 하는 실수는 "일단 사업자부터 내는 것"이다. 희망리턴패키지는 사업자등록 이전 단계의 제도다. 점포 계약이나 등록보다 신청 검토가 먼저다. 폐업 이력은 재도전특별자금(1~7년 2,000만원 추정)의 자격이기도 하니, 두 제도의 신청 시점을 함께 설계해야 한다.

다른 재원과 합치면 얼마인가

폐업 이력자의 조달 추정 구조는 이렇다. 지역신보 보증(신용 800점대 1,500만원 추정) + 재도전특별자금(2,000만원 추정) + 시설할부(500만원 추정), 여기에 요건이 맞으면 희망리턴패키지 최대 2,000만원. 무권리 인수 창업의 실투자 3,590만원(2026.08 실측 기준)과 견주면, 폐업 이력자의 재창업은 숫자상 불가능한 이야기가 아니다.

폐업은 끝이 아니라 조건이다

지원 제도의 관점에서 폐업 이력은 결격 사유가 아니라 요건이다. 다만 모든 금액은 심사로 확정되는 추정치라는 전제를 잊으면 안 된다.

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소상공인 정책자금 지도 — 어디서 뭘 받나

소상공인 정책자금은 하나의 창구가 아니다. 돈을 빌려주는 기관, 보증을 서 주는 기관, 교육·바우처를 주는 기관이 각각 다르다. 지도를 먼저 그려야 신청 순서가 나온다. 아래 금액은 전부 추정치이며, 실제 한도는 각 기관 심사로 확정된다.

기관별 정책자금 지도

전 항목 추정치, 기관 심사로 확정. 중소기업 규모라면 중소벤처기업진흥공단(중진공)의 별도 트랙이 있다.

대출과 보증은 다른 돈이다

소진공 자금은 직접대출 성격이고, 지역신보는 대출이 아니라 은행 대출에 보증을 서는 기관이다. 보증서가 나와야 은행이 실행한다. 신용점수 900점 이상 2,500만원, 800점대 1,500만원, 700점대 800만원, 채무조정 중 0원(추정). 같은 "정책자금"이라는 말 안에 성격이 다른 돈이 섞여 있다.

조합이 총액을 만든다

자기자금 1,000만원에 지역신보 보증 1,500만원(800점대 추정), 재도전특별자금 2,000만원(추정), 시설할부 500만원을 더하면 이론상 5,000만원 규모다. 무권리 인수 창업 실투자 3,590만원(2026.08 실측 기준)이 사정권에 들어온다. 단, 프로그램마다 자격 요건이 다르고 중복 제한이 있을 수 있어, 어느 조합이 성립하는지는 기관 확인이 필요하다.

신청 순서가 자격을 지킨다

희망리턴패키지 재기 지원은 "사업자등록이 없는 상태"가 요건이다. 사업자등록을 먼저 내면 자격이 사라질 수 있다. 계약보다 자격 확인이 먼저, 등록보다 신청 순서 확인이 먼저다.

러브스토어는 금융기관이 아니며 대출을 알선·중개하지 않습니다. 신청은 해당 기관에 직접 합니다.

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신용대출 없이 창업하는 법 — 보증 제도의 순서

창업 자금이 부족할 때 은행 앱부터 여는 것은 순서가 틀렸다. 신용대출을 먼저 받으면 그 채무가 보증 심사에 잡혀 이후 한도를 깎는다. 순서는 반대다. 보증이 먼저, 은행이 나중이다.

보증부 대출의 구조

지역신용보증재단은 돈을 빌려주지 않는다. 은행 대출에 보증을 서 준다. 재단 심사를 통과해 보증서가 나오면, 은행은 그 보증서를 담보 삼아 대출을 실행한다. 신용만 보고 빌려주는 신용대출과 달리, 보증이 신용을 보강해 주는 구조다. 보증료는 별도로 붙는다.

신용점수별 추정 한도

전 구간 추정치이며 실제 한도는 재단 심사로 확정된다. 채무조정 중 0원이라는 추정이 보여주듯, 연체·조정 이력은 금리가 아니라 자격을 막는다.

올바른 순서 4단계

첫째, 내 신용점수를 확인한다. 점수가 총액을 정한다. 둘째, 지역신보에 보증을 상담·신청한다. 셋째, 보증서로 은행 대출을 실행한다. 넷째, 부족분을 소상공인시장진흥공단(소진공) 정책자금이나 시설할부 500만원(추정)으로 보강한다. 이 순서를 뒤집어 신용대출부터 받으면, 기존 채무로 잡혀 보증 한도가 줄고 조달 총액이 오히려 작아질 수 있다.

총액을 먼저, 계약을 나중에

자기자금과 보증·정책자금 추정액을 더한 조달 가능 총액을 먼저 계산하고, 그 안에서 창업 규모를 정한다. 무권리 인수 창업의 실투자가 3,590만원이었다는 실측(2026.08 기준)을 기준점으로 놓으면, 어느 신용 구간에서 어떤 경로가 열리는지가 보인다. 계약금부터 걸고 자금을 맞추러 다니는 순서가 창업 실패의 전형이다.

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폐업 이력자의 재창업 — 신용과 순서의 문제

폐업 이력은 낙인이 아니라 조건이다. 폐업 후 4년, 자기자금 700~1,000만원, 신용 800점대. 이 조건으로 4,700만원을 조달해 3,590만원짜리 무권리 인수 창업에 닿는 경로가 계산상 성립한다(모델 사례). 이 경로를 가른 것은 신용점수가 아니라 신청 순서였다.

폐업 이력이 여는 전용 자금

전 항목 추정치이며 실제 한도는 기관 심사로 확정된다. 재도전특별자금의 "폐업 1~7년"은 창구가 아니라 자격이다. 폐업 4년차는 이 창이 열려 있는 시기다.

모델 사례의 산수

자기자금 700~1,000만원에 보증·정책자금을 조합해 조달 총액 4,700만원을 만들었다. 목표가 본사 견적 기준 신축 창업이었다면 이 돈으로는 부족했다. 무권리 설비승계 인수의 실투자 3,590만원(2026.08 실측 기준)이 목표였기에 산수가 성립했다. 조달을 늘리는 것만큼, 필요액을 줄이는 경로 선택이 재창업의 절반이다.

순서가 자격을 지운다

희망리턴패키지 재기 지원은 "사업자등록이 없는 상태"가 요건이다. 의욕이 앞서 사업자등록부터 내면 신청 자격이 사라질 수 있다. 재도전특별자금은 폐업 후 경과 기간을 본다. 즉 재창업 준비의 첫 단계는 점포 계약이 아니라, 내 폐업 시점·신용점수·등록 상태를 프로그램 요건에 대조하는 일이다.

신용 800점대의 의미

채무조정 중이면 보증 추정 한도는 0원이다. 폐업을 겪고도 800점대를 지켰다는 것은 채무를 정리하며 닫았다는 뜻이고, 그것이 재창업 조달의 실질적 입장권이 된다. 폐업의 방식이 다음 창업의 조건을 만든다.

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정책자금 사업계획서 — 심사역이 보는 3가지

정책자금 사업계획서에서 심사역이 보는 것은 아이템의 매력이 아니다. 숫자의 정합이다. 상환할 수 있는가, 소요자금이 현실인가, 재창업자라면 무엇이 달라졌는가. 이 세 질문에 답이 없는 계획서는 문장이 아무리 좋아도 통과하지 못한다.

심사역의 3가지 질문

첫째, 조달과 필요액의 정합

필요한 돈과 마련할 돈이 같은 표에서 맞아떨어져야 한다. 자기자금, 보증, 정책자금, 할부를 더한 조달 합계가 소요 합계에 못 미치면, 심사역은 "부족분을 어디서 메울 것인가"를 묻는다. 답이 없으면 그 공백이 곧 상환 불능의 예고로 읽힌다.

둘째, 소요자금은 실투자 기준으로

본사 견적서를 소요자금으로 옮겨 적은 계획서는 그 자체로 감점이다. 실측에서 본사 견적의 1.58배가 실제로 필요했다(2026.08, 10평 요식 실측 기준). VAT, 별도공사, 임차보증금까지 반영한 실투자 기준 소요자금은 금액이 커 보여도, 심사역에게는 "이 신청자는 비용 구조를 안다"는 신호가 된다. 작게 적어 통과하려는 계획서보다 정확하게 적은 계획서가 강하다.

셋째, 재창업자는 폐업을 정면으로 쓴다

재도전특별자금 등 재창업 자금의 심사에서 폐업 이력은 숨길 대상이 아니라 서술 대상이다. 왜 닫았는지 원인을 스스로 분석했는가, 이번 계획의 어느 항목이 그 원인을 구조적으로 바꿨는가. 입지였다면 입지 선정 방식이, 고정비였다면 비용 구조가 달라져 있어야 한다. 같은 구조로 다시 여는 계획서가 가장 빨리 탈락한다.

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무권리 양도양수 — 같은 브랜드를 61% 싸게 여는 법

같은 브랜드, 같은 10평. 신축 창업은 9,180만원, 무권리 인수는 3,590만원이 들었다(2026.08 실측 기준). 절감률 약 61%. 마법이 아니라 산수다. 폐업한 점포의 인테리어와 설비를 권리금 없이 승계하면, 새로 지을 필요가 없는 항목이 하나씩 지워진다.

무권리 점포란 무엇인가

무권리 점포는 권리금 없이 임대차만 새로 계약하는 매물이다. 앞 임차인이 폐업하면서 시설을 두고 나간 자리다. 바닥·천장·덕트·주방 배관이 남아 있으면, 신축 창업에서 가장 큰 돈이 드는 '공사' 자체가 줄어든다.

항목별로 어디서 얼마가 빠지는가

라이옥 Type A 10평 기준 실측 비교다(2026.08 실측 기준, 단위: 만원).

가장 큰 절감은 인테리어(2,500→800)와 별도공사(1,800→400)다. 이미 깔린 덕트·상하수도·전기 증설을 다시 하지 않기 때문이다. 가맹비·교육비도 분납 협의로 초기 현금 부담이 줄었다.

인수라고 다 싼 것은 아니다

설비 상태가 관건이다. 주방·덕트·냉난방이 3년 이내 정상이면 살리고(A등급), 노후·특수설비는 철거 후 재시공(C등급)이 오히려 비쌀 수 있다. 인수 전 설비 등급 판정 없이 계약하면 절감액은 줄어든다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 전문가 확인을 권한다.

지금 우리 동네에 어떤 무권리 매물이 나와 있는지가 출발점이다. 동 단위 상권 지도에서 무권리 매물 확인 → https://lovestore.kr/

설비 승계 A/B/C — 살릴 것과 버릴 것 판정법

설비 승계의 핵심은 하나다. 살릴 설비와 버릴 설비를 계약 전에 판정하는 것. 판정이 맞으면 별도공사 1,800만원이 400만원까지 줄고(2026.08 실측 기준), 판정이 틀리면 철거비와 재시공비를 이중으로 낸다.

A/B/C 등급 판정 기준

기준은 단순하다. 주방·덕트·냉난방 3대 설비가 3년 이내이고 정상이면 A다. 일부가 낡았어도 핵심이 돌아가면 B, 전면 노후이거나 전 업종 전용 특수설비(대형 화덕, 특수 배기 등)가 남아 있으면 C다.

등급이 돈으로 바뀌는 지점

신축 10평 기준 별도공사는 12항목 1,800만원이다. 에어컨 250, 덕트 200, 전기증설 200, 상하수도 100, 가스 100이 대표 항목이다(2026.08 실측 기준). A등급 점포는 이 중 대부분이 이미 깔려 있어 별도공사가 400만원 수준까지 내려간다. 주방기물도 1,100만원에서 150만원으로 줄었다. 반대로 C등급은 철거비 150만원을 먼저 쓰고 다시 신축 견적으로 돌아간다.

현장에서 확인할 3가지

첫째, 설치 연식. 에어컨·덕트 명판과 시공 영수증을 요구한다. 둘째, 작동 테스트. 냉난방은 계약 전 직접 켜본다. 셋째, 업종 적합성. 앞 가게가 고깃집이었다면 덕트는 A라도, 카페로 바꾸면 과잉 설비다. 설비는 '상태'와 '내 업종 적합성' 두 축으로 본다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 확정 전 전문가 확인을 권한다.

승계 가치가 있는 A·B등급 자리는 지도에서 걸러 보는 게 빠르다. 동 단위 상권 지도에서 무권리 매물 확인 → https://lovestore.kr/

10평 식당 창업비용 전체 내역 공개 (실측)

본사 견적서에는 5,800만원이라고 적혀 있었다. 실제로 들어간 돈은 9,180만원이었다. 1.58배(2026.08 실측 기준). 누구도 거짓말을 하지 않았다. 아무도 합계를 내주지 않을 뿐이다.

견적서에 있는 돈 — 5,800만원

라이옥 Type A 10평 기준 본사 견적이다(2026.08 실측 기준, 단위: 만원). 가맹비 500(정가 1,000 한정할인), 교육비 300(정가 500 한정할인), 물품보증금 한시 면제, 판촉 200, 인테리어 2,500, 간판 600, 가구 600, 주방기물 1,100. 합계 5,800.

견적서에 없는 돈 — 3,380만원

별도공사 12항목 상세: 에어컨 250, 파사드 400, 덕트 200, 전기증설 200, 철거 150, 소방 150, 방수 150, 가스 100, 상하수도 100, 음향 50, CCTV 50, 정수기 0. 합계 1,800만원(2026.08 실측 기준). '별도'라는 두 글자가 1,800만원이다.

최종 합계 — 9,180만원

5,800 + VAT 580 + 별도공사 1,800 + 보증금 1,000 = 9,180만원. 견적서 대비 1.58배다. 같은 브랜드를 무권리 점포 인수로 열면 3,590만원까지 내려간 실측 사례도 있다(절감률 약 61%). 인테리어·별도공사·주방기물이 승계되기 때문이다. 창업비용 계산은 '견적서 합계'가 아니라 '통장에서 나갈 전체 합계'로 해야 한다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 전문가 확인을 권한다.

내 예산으로 열 수 있는 자리부터 확인하자. 동 단위 상권 지도에서 무권리 매물 확인 → https://lovestore.kr/

창업 순서를 뒤집어라 — 브랜드보다 돈이 먼저다

대부분의 창업은 순서 때문에 무너진다. 브랜드를 먼저 고르고, 점포를 계약하고, 견적을 받은 뒤에야 돈을 세기 시작한다. 대구의 한 예비창업자는 조달 가능 자금이 4,700만원이었는데, 신축 창업 필요 자금은 9,180만원이었다(2026.08 실측 기준). 부족액 4,480만원. 이 숫자는 견적서를 받고서야 드러났다.

기존 순서 vs 뒤집은 순서

기존 순서의 종착지는 '이탈'이다. 이미 쓴 시간과 계약금이 매몰비용이 된다. 뒤집은 순서는 자금 진단에서 시작한다. 내가 조달 가능한 총액을 먼저 확정하고, 그 예산 안에서 브랜드와 점포를 고른다.

순서를 뒤집으면 같은 돈으로 열린다

대구 사례의 결말이 근거다. 4,700만원으로 신축 9,180만원은 불가능했다. 그러나 같은 브랜드의 무권리 점포 인수는 3,590만원이었다(2026.08 실측 기준). 개업이 가능해졌을 뿐 아니라 운전자금 1,110만원이 남았다. 브랜드를 바꾼 게 아니다. 순서를 바꿨을 뿐이다.

자금 진단이 1단계인 이유

견적서의 5,800만원은 전체가 아니다. VAT 580만원, 별도공사 1,800만원, 보증금 1,000만원이 더해져 9,180만원이 된다(1.58배). 자금 진단 없이 브랜드부터 고르면 이 격차를 계약 후에 만난다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 확정 전 전문가 확인을 권한다.

내 조달 가능 자금으로 어디까지 가능한지, 창업 자금 진단기로 먼저 확인하자 → https://lovestore.kr/

정보공개서에서 반드시 볼 5가지

정보공개서는 가맹본부가 법에 따라 등록하는 공식 문서다. 계약 14일 전 제공이 의무이고, 공정거래위원회 가맹사업정보제공시스템(franchise.ftc.go.kr)에서 누구나 무료로 열람할 수 있다. 상담사의 말이 아니라 이 문서의 숫자로 판단해야 한다. 반드시 볼 것은 5가지다.

확인할 5가지

숫자를 읽는 법

폐업률은 신규 개점 수와 함께 봐야 한다. 개점이 많아도 폐업이 그만큼 많으면 회전문이다. 부담금 내역은 실제 투자금과 대조한다. 실측 사례에서 본사 견적 5,800만원의 실투자는 9,180만원이었다(2026.08 실측 기준). VAT와 별도공사가 정보공개서 부담금 항목과 어떻게 대응되는지 확인하라. 예상매출은 반드시 서면 산정 근거를 요구한다. 근거 없는 수치는 불신이 원칙이다.

14일은 읽으라고 준 시간이다

정보공개서와 인근 가맹점 현황 문서는 계약 14일 전 제공이 의무다. 이 기간에 franchise.ftc.go.kr에서 같은 브랜드의 등록 정보를 교차 확인하고, 인근 가맹점을 직접 방문하는 것까지가 '보는 법'이다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 가맹거래사 등 전문가 확인을 권한다.

5가지를 포함한 계약 전 체크리스트 11가지를 팝업으로 제공한다. 계약 전 체크리스트 확인 → https://lovestore.kr/

가맹계약 전 14일 — 법이 준 숙려기간 쓰는 법

가맹계약에는 법이 정한 숙려기간이 있다. 정보공개서와 인근 가맹점 현황 문서는 계약 14일 전 제공이 의무다. 이 14일은 형식 절차가 아니라 검증 기간이다. "오늘 계약하면 할인"이라며 재촉하는 것은 이 기간을 무력화하려는 압박 수법이다. 재촉당할수록 멈춰야 한다.

14일 동안 할 일

견적 검증이 왜 핵심인가

실측 사례에서 본사 견적 5,800만원의 실투자는 9,180만원이었다(2026.08 실측 기준). VAT 580만원, 별도공사 12항목 1,800만원, 보증금 1,000만원이 견적서 밖에 있었다. 14일 안에 '통장에서 나갈 전체 합계'를 계산하지 않으면, 이 격차는 계약 후에 드러난다. 지정업체 견적은 외부 견적과 비교하고, 예상매출액은 서면 근거를 요구한다.

계약서에서 멈춰서 볼 것

가맹금은 예치제도를 활용해 직접 송금을 피한다. 위약금은 금액이 아니라 발동 조건까지 읽는다. '한정할인'으로 계약을 서두르게 한다면, 그 표기 자체가 협상 여지의 증거이지 마감 시한이 아니다. 공정위 가맹사업정보제공시스템(franchise.ftc.go.kr)에서 본부의 법 위반 이력도 확인할 수 있다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 가맹거래사·변호사 등 전문가 확인을 권한다.

14일 동안 확인할 항목을 빠짐없이 보려면, 계약 전 체크리스트 11가지 팝업을 이용하자 → https://lovestore.kr/

평당 단가의 함정 — 분해 견적 요구하는 법

"평당 250"이라는 말은 견적이 아니다. 10평 실측 사례에서 인테리어 2,500만원은 본사 제시 총액 5,800만원의 43%였고, 별도공사 1,800만원까지 합치면 시공 영역이 전체의 74%였다(2026.08 실측 기준). 창업비의 4분의 3이 시공인데, 그 내역이 '평당 단가' 한 줄로 뭉쳐 있다면 비교 자체가 불가능하다.

평당 단가가 감추는 것

평당 단가에는 무엇이 포함되고 무엇이 '별도'인지가 없다. 실측 사례의 별도공사 12항목 — 파사드 400, 에어컨 250, 덕트 200, 전기증설 200, 철거 150, 소방 150, 방수 150, 가스 100, 상하수도 100, 음향 50, CCTV 50, 정수기 0 — 합계 1,800만원은 전부 '평당' 바깥에 있었다(2026.08 실측 기준).

분해 견적 요구 항목

분해 견적이 있어야 다른 시공사 견적과 항목 단위로 비교할 수 있다.

시공사, 전부 본부 지정이 아니다

가맹본부가 시공사를 강제할 수 있는 범위는 브랜드 통일성 유지에 필요한 부분(간판·사인물 등)으로 제한된다. 목공·전기·설비·타일 같은 일반 시공은 점주가 시공사를 선택할 수 있다. "전부 본사 지정업체"라는 안내를 받았다면 지정 근거를 항목별로 요구하라. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 전문가 확인을 권한다.

내 예산에서 시공비가 차지할 비중부터 계산해 보자. 창업 자금 진단기와 계약 전 체크리스트 → https://lovestore.kr/

"한정할인" 표기는 협상 여지의 증거다

견적서에 "한정할인"이라고 적혀 있다면, 그것은 마감 시한이 아니라 협상 여지의 증거다. 정가에서 이미 절반을 깎아줄 수 있는 항목이라면, 그 가격은 고정가가 아니다. 실측 견적서(2026.08 실측 기준)가 이를 보여준다.

실측 견적서의 할인 표기

라이옥 Type A 10평 견적이다(2026.08 실측 기준). 가맹비는 정가의 50%, 교육비는 60% 선에서 '한정' 제시됐다. 정가와 제시가의 격차가 클수록, 그 항목의 원가 구조에 여유가 있다는 뜻이다.

왜 표기가 협상 근거가 되는가

'한정할인'은 본부가 신규 개점을 원한다는 신호다. 개점을 원하는 쪽에는 움직일 수 있는 폭이 있다. 실제로 무권리 인수 사례에서는 가맹비·교육비 800만원이 300만원 분납으로 조정됐다(2026.08 실측 기준). 추가 인하와 분납은 요구해 본 사람에게만 생긴다. 재촉("이번 주까지만")은 협상을 막으려는 압박 수법이므로, 재촉당한 날 계약하지 않는 것이 첫 번째 협상 기술이다.

협상 순서 3단계

첫째, 정가 대비 할인율이 큰 항목부터 추가 인하를 요구한다. 둘째, 인하가 막히면 분납으로 전환한다. 초기 현금 부담이 줄면 운전자금이 산다. 셋째, 합의 내용은 반드시 계약서·부속합의서에 서면으로 남긴다. 구두 약속은 협상이 아니다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 전문가 확인을 권한다.

협상 전에 내 실투자 총액부터 계산해야 깎을 항목이 보인다. 창업 자금 진단기로 시작 → https://lovestore.kr/

창업은 개업 3주 전에 무너진다 — 4,480만원의 구멍

창업 실패는 개업 후가 아니라 개업 전에 시작된다. 대구의 한 예비창업자는 조달 가능 자금이 4,700만원이었다. 브랜드를 정하고 점포를 보고 견적을 받은 뒤에야 실제 필요 자금이 9,180만원이라는 것을 알았다(2026.08 실측 기준). 부족액 4,480만원. 이 구멍은 개업 직전에야 드러났다.

4,480만원은 어디서 생겼나

견적서의 5,800만원만 보고 계획을 세우면, 실투자 9,180만원(1.58배)과의 격차가 그대로 구멍이 된다. 누구도 거짓말을 하지 않았다. 아무도 합계를 내주지 않을 뿐이다.

무리한 조달이 진짜 실패를 만든다

부족액 4,480만원을 고금리 대출로 메우면 개업은 해도 운전자금이 없다. 오픈 초기 몇 달의 적자를 버틸 돈이 없는 가게는 장사가 아니라 상환에 쫓긴다. 실패 통계의 '자금 부족'은 대부분 이 구조다.

같은 예산으로 구멍을 없앤 사례

같은 4,700만원으로 답이 있었다. 같은 브랜드의 무권리 점포 인수는 3,590만원이었다(2026.08 실측 기준). 개업이 가능했고, 오히려 운전자금 1,110만원이 남았다. 순서가 달랐을 뿐이다. 자금 진단을 먼저 하고, 예산 안의 매물을 골랐다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 자금 조달 확정 전 전문가 확인을 권한다.

내 조달 가능 자금과 실투자 총액의 격차부터 확인하자. 창업 자금 진단기 → https://lovestore.kr/

계약 전 확인 11가지 — 예비창업자 체크리스트

계약서에 서명하기 전, 확인할 것은 11가지다. 하나라도 확인하지 못했다면 서명을 미루면 된다. 실측 사례에서 견적서 밖 비용만 3,380만원이었다(2026.08 실측 기준). 체크리스트는 이런 숫자를 서명 전에 드러내는 도구다.

계약 전 확인 11가지

11가지가 겨냥하는 두 가지 함정

절반은 돈의 함정이다. 실측 사례에서 본사 견적 5,800만원의 실투자는 9,180만원(1.58배)이었다(2026.08 실측 기준). 2·5번이 이 격차를 서명 전에 드러낸다. 나머지 절반은 시간의 함정이다. 1·10번이 법이 준 숙려기간 14일을 지킨다. "오늘까지만 할인"은 확인을 건너뛰게 하려는 신호다.

체크리스트 사용법

계약 미팅 전에 인쇄해 가라. 11칸 중 빈칸이 남았으면 그날은 서명하지 않는다. 확인은 상담사의 답변이 아니라 문서와 공정위 시스템으로 한다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 계약 확정 전 가맹거래사 등 전문가 확인을 권한다.

이 11가지는 계약 전 체크리스트 팝업으로 제공된다. 창업 자금 진단기와 함께 확인 → https://lovestore.kr/

상가 계약서에 도장 찍기 전 확인 6가지

상가 계약의 사고는 계약 후가 아니라 계약 전에 이미 결정돼 있다. 보증금을 날리는 근저당, 영업허가가 안 나오는 위반건축물, 퇴거 때 터지는 원상복구 분쟁 — 전부 도장 찍기 전 서류 6장에서 보이는 것들이다. 확인 비용은 수천 원, 못 본 대가는 수천만 원이다.

계약 전 확인 6가지

1·2번이 보증금과 허가를 지킨다

등기부등본의 근저당 합계가 건물 시세에 육박하면, 경매 시 내 보증금은 후순위다. 계약하더라도 확정일자와 사업자등록은 인수 즉시 처리해야 대항력이 생긴다. 건축물대장에 '위반건축물'이 찍혀 있으면 업종에 따라 영업허가 자체가 안 나올 수 있다. 용도가 근린생활시설이 아니면 음식점 허가에 용도변경이 필요한지 관할 구청에 확인해야 한다.

5번이 퇴거 비용을 결정한다

원상복구 특약이 "최초 상태로 복구"라면, 전 임차인이 만든 인테리어까지 내가 철거해야 할 수 있다. 10평 기준 철거비는 평당 50만원, 500만원 규모다(2026.08 실측 기준). "임차인 설치 부분에 한함" 한 줄을 특약에 넣는 것이 500만원짜리 문장이다. 설비를 승계받아 들어가는 경우라면 승계 설비 목록을 계약서에 첨부하는 것이 분쟁 예방의 핵심이다. 4번 권리관계도 같은 맥락이다. 미납 관리비는 승계 후 내게 청구될 수 있고, 리스 설비는 소유권이 리스사에 있어 권리금을 줘도 내 것이 아니다. 인수 전 정산 확인서를 받아두는 것이 안전하다.

서류 확인 후에 매물을 골라라

6가지가 깨끗한 자리인지 확인된 매물부터 보는 것이 순서다. 러브스토어의 무권리 매물 정보는 파트너 공인중개사가 권리관계를 확인해 중개한다. 러브스토어는 중개·알선을 직접 수행하지 않는다 → https://lovestore.kr/#listings

권리금은 한 덩어리가 아니다 — 바닥·영업·시설 분해법

"권리금 3,000만원"은 협상이 불가능한 숫자다. 한 덩어리이기 때문이다. 바닥·영업·시설로 쪼개는 순간 각 항목의 근거를 물을 수 있고, 근거가 약한 항목부터 조정이 시작된다. 국토교통부 권리금 표준계약서도 이 3종 구분을 쓴다. 권리금 협상의 제1원칙은 깎기 전에 분해하기다.

권리금 3종의 정의와 평가 기준

시설권리금은 감가부터 계산하라

시설의 값은 산 가격이 아니라 남은 가치다. 통상 연 20% 정액 감가로 계산하면 취득가 3,000만원 설비의 잔존가치는 이렇게 줄어든다(추정 기준, 2026.08).

• 1년 차: 2,400만원(80%)
• 2년 차: 1,800만원(60%)
• 3년 차: 1,200만원(40%)
• 5년 차: 0원 수준 — 이후는 "쓸 수 있음"의 값이지 취득가 기준 협상 대상이 아니다

"인테리어에 5,000만원 들였다"는 3년 뒤엔 2,000만원의 근거일 뿐이다. 세금계산서로 취득 시점과 금액을 확인하는 것이 출발점이다. 감가와 별개로 내 업종에서 못 쓰는 설비는 잔존가치가 있어도 나에게는 0원이다. 평가는 "시장의 값"과 "나에게의 값" 둘 다로 해야 한다.

영업권리금은 증빙 없으면 0이다

"월 3,000만원 나오는 자리"라는 말은 포스 데이터와 부가세 신고자료로만 값이 된다. 증빙을 거절하는 영업권리금은 값을 매길 수 없는 항목이다. 배달 비중이 높은 매장이라면 계정이 승계되는지도 함께 확인해야 한다. 계정을 못 가져가면 그 매출은 내 것이 아니다.

승계 전 확인 목록

• 시설 취득 증빙(세금계산서·계약서)과 연식
• 리스·렌탈 설비 여부 — 권리금에 넣고 파는 사례가 있다
• 매출 증빙 3~12개월분
• 프랜차이즈 매장이면 본사의 양도양수 승인 조건

무권리 매물이라면 이 계산 자체가 생략된다. 시설은 양도금으로 정리하고 바닥·영업 값은 0인 구조다. 권리금 없는 승계 매물부터 확인하라 → https://lovestore.kr/#listings

상권분석, 돈 내기 전에 무료 데이터부터

수십만 원짜리 상권분석 보고서를 사기 전에 알아야 할 사실. 그 보고서의 원천 데이터 상당수는 무료로 열려 있다. 소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)과 나이스비즈맵이면 후보지 비교에 필요한 지표 4개가 나온다. 유료는 무료로 좁힌 다음의 선택이다.

무료 도구 2개

소상공인시장진흥공단의 상권정보시스템은 업종별 점포 수, 매출 추정, 유동인구, 배후 인구를 지도 위에서 보여준다. 상권분석 보고서도 무료로 출력된다. 나이스비즈맵은 카드 매출 기반의 업종·상권 통계로 교차 검증에 쓴다. 서울이라면 서울시 상권분석서비스가 하나 더 있다. 세 곳 모두 회원가입 외 비용이 없다(2026.08 기준).

봐야 할 지표 4개

숫자 하나로 결론 내지 않는다. 유동인구가 많아도 흐르기만 하는 동선이면 값이 없고, 경쟁점포가 많은 것은 수요의 증거이기도 하다. 지표는 방향과 조합으로 읽는다. 실전에서는 후보지 2~3곳을 같은 표로 나란히 놓고 비교하는 방식이 유효하다. 절대평가는 어렵지만 상대비교는 무료 데이터만으로도 충분히 된다. 최소 2개 도구에서 같은 방향이 나오는지 교차 확인하면 오독 확률이 크게 줄어든다.

데이터가 못 보는 것은 현장에서

• 같은 자리를 평일 점심·저녁, 주말 각 1회 이상 관찰 — 데이터의 유동인구가 실제 멈추는 인구인지
• 전 임차인 확인 — 이 자리에서 뭘 하다 왜 나갔는지, 인근 상인에게 물으면 대부분 나온다
• 공실 표기 없는 공실 — "임대문의" 붙은 점포 수를 직접 센다
• 건물 상태 — 덕트·전기 용량 등 설비 인프라는 데이터에 없다. 승계 창업이라면 이 항목이 투자금을 수천만 원 단위로 바꾼다

상권보다 총액이 먼저다

상권분석은 "어디"의 답이지 "얼마"의 답이 아니다. A급 상권은 보증금·월세·바닥권리금이 전부 비싸다. 좋은 자리를 골라도 조달 가능 총액을 넘으면 계획이 아니라 희망이다. 예산 확정 후 상권을 좁히는 것이 순서다. 내 조달 가능액부터 확인하라 → https://lovestore.kr/#tools

창업 브로커 구별법 — 이 말이 나오면 걸러라

창업 상담에서 "대출까지 다 해드립니다"라는 말이 나오면, 그 자리에서 상담을 끝내는 것이 가장 싼 선택이다. 브로커의 수익은 창업자의 성공이 아니라 창업의 성사에서 나온다. 많이 빌리고 많이 쓸수록 브로커가 버는 구조 — 이 이해충돌이 모든 위험 신호의 뿌리다.

위험 신호 4가지

"무료 컨설팅"은 특히 주의해야 한다. 세상에 무료 영업은 없다. 그 보수는 본사 개설 수수료나 인테리어 마진에 숨어 창업자의 투자금으로 돌아온다. 본사 견적 5,800만원이 실투자 9,180만원이 되는 1.58배 격차(라이옥 Type A 10평 실측, 2026.08)의 일부는 이런 숨은 마진의 자리다.

정상 구조는 이렇게 생겼다

• 자금: 소상공인시장진흥공단·지역신용보증재단 등 공적 기관에 본인 명의로 직접 신청한다. 중간에 "대신 받아주는" 사람이 필요한 제도가 아니다
• 점포: 권리관계 확인과 중개는 등록된 공인중개사가 수행하고, 중개보수는 법정 요율표를 따른다
• 계약: 가맹계약은 정보공개서 제공 후 14일 숙려기간이 법으로 보장된다(가맹사업법). 이 기간을 건너뛰자는 제안 자체가 신호다

급할수록 걸린다

브로커의 공통 화법은 속도전이다. "이 자리 내일이면 나간다", "이번 주까지만 조건이 된다". 검토할 시간을 뺏는 것이 그들의 기술이고, 시간을 지키는 것이 창업자의 방어다. 서두르게 만드는 모든 제안은 서두르면 안 되는 제안이다. 이미 돈이 오간 뒤라면 계약서·이체 기록을 확보하고 공정거래위원회 가맹사업거래 상담이나 경찰 신고 등 공식 경로로 대응한다.

구조가 투명한 곳에서 시작하라

러브스토어는 대출을 알선하지 않습니다. 중개·알선도 직접 수행하지 않으며, 중개는 파트너 공인중개사가 수행합니다. 러브스토어가 제공하는 것은 실측 데이터와 계산 도구다. 내 조건의 조달 가능액을 직접 확인하는 것에서 시작하라 → https://lovestore.kr/#tools

폐업에 드는 돈, 전부 계산해봤다

결론부터. 폐업은 공짜가 아니다. 10평 매장 기준, 원상복구 철거비만 약 500만원이 추정된다. 여기에 세금, 위약금, 처분 손실이 붙는다. 나가는 데 돈이 드는 구조다. 이 비용 구조를 모르고 문을 닫으면, 마지막 달에 가장 큰 지출을 만나게 된다.

폐업 비용, 항목별로 쪼개면

폐업 절차에서 발생하는 비용은 크게 네 갈래다.

가장 큰 덩어리는 원상복구다. 평당 약 50만원 추정. 실제 금액은 현장 상태와 계약 조건에 따라 달라지지만, "나갈 때 돈 낸다"는 구조 자체는 바뀌지 않는다.

폐업 절차는 이 순서로 돌아간다

1. 임대차 계약 확인 — 원상복구 범위, 만기, 위약 조항. 2. 폐업 신고 — 세무서 방문 또는 홈택스. 3. 부가세 확정신고 — 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지. 남은 설비·재고는 잔존재화로 부가세 과세 대상이 될 수 있다. 4. 원상복구·명도 — 철거 후 임대인 확인.

순서를 놓치면 비용이 겹친다. 특히 3번과 4번은 시점 관리가 핵심이다.

비용을 수입으로 바꾸는 갈림길

같은 10평 매장, 두 가지 결말이 있다.

• 그냥 폐업: 철거비 약 -500만원.
• 설비 승계로 정리: 시설양도금 약 +800만원(A급 설비 기준 추정), 철거비 0원.

차이는 약 1,300만원. 장사가 안 됐어도 주방·덕트·냉난방 설비는 다음 창업자에게 실제 가치가 있다. 철거비 내고 부수는 대신, 쓸 사람에게 넘기면 폐업 비용의 방향이 바뀐다. 단, 설비가 살아있을 때 움직여야 한다.

내 매장은 철거가 유리한지, 승계가 유리한지. 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

원상복구 철거비 평당 50만원의 내역

숫자부터. 상가 원상복구 철거비는 평당 약 50만원으로 추정된다. 10평이면 약 500만원. 물론 실제 금액은 현장 상태와 임대차 계약 조건에 따라 달라진다. 하지만 "왜 그렇게 비싼가"를 알면 견적서를 읽을 수 있고, 줄일 지점도 보인다.

평당 50만원, 어디에 쓰이나

철거비는 하나의 작업비가 아니다. 여러 공정의 합이다.

덕트나 냉난방처럼 전문 해체가 필요한 설비가 많을수록, 폐기물이 무거울수록 단가는 올라간다. 음식점이 사무실보다 철거비가 비싼 이유다.

견적 전에 확인할 것 — 계약서의 '원상복구 범위'

철거 범위는 업체가 아니라 임대차 계약서가 정한다. 입주 시점 상태로 되돌리는지, 전 임차인의 시설까지 걷어내야 하는지에 따라 견적이 달라진다. 계약서의 원상복구 조항을 먼저 확인하고, 그 범위를 기준으로 견적을 받아야 비교가 성립한다.

철거비를 0원으로 만드는 경우

이 비용 자체를 없애는 경로가 있다. 다음 임차인이 설비를 그대로 승계하는 경우다.

• 그냥 폐업: 철거비 약 -500만원(10평 기준 추정).
• 설비 승계 정리: 철거비 0원 + 시설양도금 약 +800만원(A급 설비 추정).

차이는 약 1,300만원. 다음 임차인이 정해진 상태로 임대인과 협의하면, 원상복구 의무가 승계 조건으로 조정되는 경우가 많다. 멀쩡한 주방을 돈 내고 부수는 대신, 그 설비로 창업비를 줄일 다음 사장에게 넘기는 구조다.

철거할 것인가, 승계할 것인가. 내 매장 조건으로 30초 계산 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료는 0원이다.

철거비 내는 폐업 vs 돈 받는 정리 — 갈림길은 타이밍

같은 매장, 같은 설비인데 결말이 다르다. 10평 A급 설비 매장 기준, 그냥 폐업하면 철거비 약 500만원을 낸다. 설비 승계로 정리하면 시설양도금 약 800만원을 받고 철거비는 0원이다. 차이는 약 1,300만원. 매장의 상태가 아니라, 언제 결정하느냐가 이 차이를 만든다.

두 경로의 손익 비교

수치는 10평 A급 설비 기준 추정이며, 현장 실사와 계약 조건에 따라 달라진다. 그러나 부호가 다르다는 점이 핵심이다. 한쪽은 내고 나가고, 한쪽은 받고 나간다.

"장사가 안 됐는데 누가 받아주나"라는 오해

권리금과 시설양도금은 다른 개념이다. 영업권리금은 매출과 상권의 값이다. 시설양도금은 설비 자체의 값이다. 장사가 안 돼 권리금이 0원이어도, 주방·덕트·냉난방 설비는 다음 창업자에게 실제 가치가 있다. 새로 설치하면 수천만원 드는 설비를 승계하면 창업비가 크게 줄기 때문이다. 철거비 내고 나가지 마시라. 그 설비가 다음 창업자의 창업비를 줄인다.

갈림길을 가르는 것은 3개월

승계 정리가 성립하려면 두 조건이 필요하다. 설비가 살아있을 것, 그리고 인수자를 찾을 시간이 있을 것. 그래서 골든타임은 문 닫기 3개월 전이다. 폐업 직전에 움직이면 설비는 방치로 상하고, 매칭할 시간은 없다. 결국 철거 경로만 남는다. 매칭은 비공개로 진행할 수 있으니, 준비한다는 사실이 알려질 걱정으로 미룰 이유도 없다.

지금 내 매장이 어느 쪽에 가까운지 30초면 계산할 수 있다 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

권리금 0원이어도 받을 돈이 있다 — 시설양도금

장사가 안 됐다. 권리금은 0원이다. 그래도 받을 돈이 남아 있다. 시설양도금이다. 10평 A급 설비 기준, 추정 약 800만원. 영업이 실패했어도 설비는 실패하지 않았기 때문이다.

권리금과 시설양도금은 다른 돈이다

영업권리금은 매출·단골·상권 프리미엄의 값이다. 장사가 안 되면 0원이 맞다. 시설양도금은 다르다. 주방, 덕트, 냉난방 같은 설비 그 자체의 값이다. 새로 창업하는 사람이 이 설비를 새로 설치하려면 수천만원이 든다. 쓸 수 있는 설비를 승계하면 그만큼 창업비가 줄어든다. 그 절감분의 일부가 나가는 사장의 몫, 시설양도금이 된다. 매출이 아니라 설비 상태가 가격을 정한다.

설비 등급별 추정 기준

10평 A급이면 약 800만원, B급이면 약 500만원 수준의 추정이 나온다. 최종 금액은 현장 실사 후 확정된다. 표의 수치는 추정 기준이지 보장 금액이 아니다.

철거비까지 계산하면 차이는 더 커진다

시설양도금의 진짜 효과는 반대편 비용과 함께 봐야 한다. 그냥 폐업하면 원상복구 철거비 약 500만원(10평 추정)을 낸다. 승계로 정리하면 철거비가 0원이 되고 양도금 약 800만원을 받는다. 합산 차이 약 1,300만원. 같은 설비를 부수느냐 넘기느냐의 차이다.

받으려면 설비가 살아있어야 한다

시설양도금은 작동하는 설비에 붙는 값이다. 폐업 후 방치된 주방은 등급이 떨어진다. 그래서 문 닫기 3개월 전, 설비가 살아있을 때 움직이는 것이 유리하다. 러브스토어에서는 양도인 수수료가 0원이고, 시설양도금은 전액 양도인 몫이다. 중개보수는 등록 공인중개사가 법정 요율로 직접 수취한다.

내 설비는 몇 급이고 얼마나 받을 수 있을까. 철거 vs 승계, 30초 계산 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

문 닫기 3개월 전이 골든타임인 이유

폐업을 결심했다면, 실행보다 먼저 달력을 봐야 한다. 골든타임은 문 닫기 3개월 전이다. 이유는 두 가지. 설비가 아직 살아있고, 인수자를 찾을 시간이 남아 있기 때문이다. 이 시점을 지나면 선택지가 하나씩 사라지고, 마지막에는 철거비 약 500만원(10평 추정)을 내는 경로만 남는다.

왜 하필 3개월인가

시설양도금은 작동하는 설비에 붙는 값이다. 영업 중인 매장의 주방·덕트·냉난방은 A급 판정(평당 80만원 추정)이 가능하지만, 문 닫고 방치된 설비는 등급이 내려간다. 동시에 인수자 매칭에는 물리적 시간이 필요하다. 실사, 협의, 임대인 조율까지. 두 조건이 겹치는 구간이 폐업 전 3개월이다. 매칭은 비공개로 진행할 수 있으므로, 직원이나 거래처에 알려질 걱정 때문에 미룰 필요는 없다.

시기별 체크리스트

폐업 시 남은 설비·재고는 잔존재화로 부가세 과세 대상이 될 수 있다. 세부는 세무사 확인이 필요하다.

순서가 손익을 바꾼다

핵심은 4번째 줄이다. 다음 임차인이 정해진 상태로 임대인과 협의하면, 원상복구 의무가 승계 조건으로 조정되는 경우가 많다. 인수자 없이 협의하면 원칙대로 철거를 요구받기 쉽다. 즉 매칭이 먼저, 임대인 협의가 다음이다. 이 순서를 지키면 10평 A급 기준 철거 -500만원이 양도금 +800만원으로 바뀔 수 있다. 차이 약 1,300만원.

지금이 D-몇 개월인지부터 확인하시라. 철거 vs 승계 30초 계산 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

임대인과 원상복구를 조정하는 법

원상복구는 계약서에 적힌 의무다. 하지만 고정불변은 아니다. 실무에서는 다음 임차인이 정해진 상태로 임대인과 협의하면, 원상복구 의무가 승계 조건으로 조정되는 경우가 많다. 평당 약 50만원, 10평 기준 약 500만원의 철거비가 걸린 협상이다. 순서와 논리가 결과를 가른다.

먼저 밝혀둔다. 이 글은 일반적인 실무 정보이며 법률 자문이 아니다. 계약 분쟁 소지가 있는 사안은 변호사 등 전문가 확인이 필요하다.

임대인은 왜 원상복구를 요구하나

임대인의 관심사는 철거 그 자체가 아니다. 공실 없이 다음 임차인을 받는 것, 그리고 나중에 문제가 되지 않는 것이다. 원상복구 요구는 "다음 임차인이 누구인지 모르는 상태"에서의 안전장치에 가깝다. 이 구조를 이해하면 협의의 방향이 보인다.

협의가 되는 경우 vs 안 되는 경우

핵심 변수는 하나다. 다음 임차인이 정해져 있는가. 인수자가 확정되면 임대인에게도 공실 없는 전환이라는 실익이 생기고, 원상복구 의무를 새 임차인에게 승계시키는 조정이 성립하기 쉽다.

협의의 순서

1. 계약서의 원상복구 조항 범위를 확인한다. 2. 설비를 승계할 인수자를 먼저 확보한다. 매칭은 비공개로 진행할 수 있다. 3. 인수자 확정 상태로 임대인에게 승계안을 제시한다. 4. 조정 내용은 반드시 서면으로 남긴다.

이 순서가 지켜지면 10평 A급 기준, 철거 -500만원 대신 시설양도금 +800만원(추정) 경로가 열린다. 반대로 인수자 없이 빈손으로 협의하면 조정의 근거가 없다.

인수자 매칭이 협상 카드다. 철거 vs 승계, 30초 계산부터 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

쓰던 주방설비, 제값 받고 파는 법

같은 설비도 파는 방식에 따라 값이 다르다. 급하게 낱개로 넘기면 헐값이고, 매장째 승계하면 10평 A급 기준 약 800만원(추정)의 시설양도금이 된다. 중고 주방설비 판매의 핵심은 "무엇을 파느냐"가 아니라 "어떤 경로로, 언제 파느냐"다.

경로별 비교 — 통매각이 기본, 낱개는 보조

폐업이라면 통째 승계가 기본값이다. 설비가 제자리에 설치된 상태 그대로 다음 창업자에게 넘어가므로 철거비(10평 약 500만원 추정)도 0원이 된다. 낱개 판매는 뜯는 순간 설치비 가치가 사라지고, 남은 자리는 결국 원상복구 대상이 된다.

낱개로 팔아야 한다면 — 사장 장터

일부 설비만 처분한다면 사장님 간 직거래 장터를 쓰는 방법이 있다. 러브스토어 사장 장터는 중고 판매, 물물교환, 무료나눔을 지원하며, 사업자등록이 확인된 인증 사장님 전용이다. 거래 상대가 실제 사업자라는 최소한의 검증이 되는 구조다.

한 가지는 명확히 하자. 선입금을 요구하면 사기다. 물건 확인 전에 보증금·예약금 명목의 입금을 요구하는 거래는 피해야 한다.

제값의 조건은 '작동 중'

중고 설비의 가격은 상태가 정한다. 주방·덕트·냉난방이 3년 이내이고 정상 작동하면 A급, 일부 노후는 B급, 노후·특수설비는 C급으로 추정 등급이 갈린다. 문 닫고 방치하면 등급은 내려간다. 그래서 판매 준비는 영업 중일 때, 늦어도 문 닫기 3개월 전에 시작하는 것이 유리하다. 최종 금액은 현장 실사 후 확정된다.

뜯어 팔기 전에 통째 승계 값부터 확인하시라. 철거 vs 승계 30초 계산 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

폐업 신고와 세금 — 잔존재화 부가세까지

문을 닫아도 세금은 한 번 더 남는다. 폐업 부가세 확정신고 기한은 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일. 그리고 많은 사장이 놓치는 항목이 있다. 폐업 시 남아 있는 설비·재고, 즉 잔존재화다. 이 글은 일반 정보이며, 개별 사안은 반드시 세무사 확인이 필요하다.

폐업 세무 절차, 두 단계

1. 폐업 신고 — 관할 세무서 방문 또는 홈택스에서 처리한다. 2. 부가세 확정신고 — 폐업일이 속한 과세기간분을 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지 신고·납부한다.

3월 20일 폐업이면 4월 25일이 기한이라는 계산이다. 일반 확정신고 일정과 다르게 앞당겨지므로 기한 관리가 핵심이다.

잔존재화 — 남은 설비에 붙는 부가세

폐업 시점에 남아 있는 재화(설비, 비품, 재고)는 자가공급으로 간주되어 부가세 과세 대상이 될 수 있다. 매입 때 세액공제를 받았던 재화를 사업 종료로 자기에게 공급한 것으로 보는 구조다. 팔지 않고 갖고 있어도 과세될 수 있다는 뜻이다. 과세 금액 산정 방식과 예외는 사안별로 다르므로 세무사 확인이 필요하다.

설비 정리 방식이 세금 국면과 맞물린다

잔존재화 이슈는 "폐업 시점에 무엇이 남아 있는가"의 문제다. 그래서 설비를 폐업 전에 어떻게 정리하느냐가 세무 처리와 맞물린다. 10평 A급 기준, 그냥 폐업하면 철거비 약 -500만원에 잔존재화 검토까지 남고, 설비 승계로 정리하면 시설양도금 약 +800만원(추정)을 받으며 정리 구조가 단순해진다. 어떤 경로든 세금 처리는 폐업 전에 세무사와 시점을 맞춰 설계하는 것이 안전하다.

세금 일정과 설비 정리를 같이 계산하시라. 철거 vs 승계 30초 계산 → https://lovestore.kr/exit.html · 양도인 수수료 0원.

가게 양도 절차 A to Z — 신청부터 정산까지

가게 양도는 4단계로 끝난다. 신청, 실사, 매칭, 정산. 러브스토어 기준으로 양도인 수수료는 0원이고, 시설양도금은 전액 양도인 몫이다. 순서를 알면 폐업 대신 승계라는 선택지가 구체적인 일정으로 바뀐다.

1단계 — 신청과 전화상담

플랫폼에 양도 신청을 하면 전화상담이 진행된다. 점포 위치, 평수, 업종, 설비 구성, 임대차 조건 같은 기본 정보를 확인하는 단계다. 이 단계에서 준비할 것은 임대차계약서와 설비 목록 정도다.

2단계 — 무료 현장실사

실사에서 세 가지가 확정된다. 첫째, 설비 등급. 주방·덕트·냉난방 상태를 보고 A/B/C 등급을 매긴다. 둘째, 회수금 산출. 등급과 평수 기준으로 받을 수 있는 시설양도금의 추정액이 나온다. 셋째, 임대인 승계조건 확인. 보증금·월세 조건과 신규 임차인 승계 가능 여부를 임대인과 확인한다. 임대인 협의가 안 된 양도는 마지막에 깨진다. 그래서 이 확인이 실사 단계에 들어 있다.

3단계 — 창업자·브랜드 매칭 (비공개)

실사를 통과한 점포는 창업 준비자와 브랜드에 매칭된다. 진행은 비공개다. 영업 중인 가게가 "양도 매물"로 노출되면 단골과 직원이 먼저 흔들리기 때문이다. 문을 연 채로, 조용히 인수자를 찾는 구조다.

4단계 — 계약과 정산

임대차는 등록 공인중개사가 법정 요율로 진행하고, 시설양도는 당사자 간 직접 계약이다. 양도금은 전액 양도인에게 정산된다. 플랫폼이 양도인에게 받는 수수료는 없다.

골든타임은 3개월 전이다

시설양도금은 살아있는 설비에 붙는 값이다. 폐업 후 방치되면 등급이 떨어진다. 문 닫기 3개월 전이 실사부터 정산까지 소화할 수 있는 골든타임이다.

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폐업 철거비, 지원받고 나가는 법 (희망리턴패키지)

폐업할 때 가장 아까운 지출이 철거비다. 자체 계산기 기준 철거·원상복구 비용은 평당 약 50만원 추정, 10평이면 약 500만원이다. 이 돈을 줄이는 경로는 두 가지다. 하나는 국가 지원제도, 하나는 승계다.

경로 1 — 희망리턴패키지 점포철거비 지원

소상공인시장진흥공단(소진공)의 희망리턴패키지에는 점포철거비를 지원하는 사업이 있다. 폐업 소상공인의 원상복구 부담을 덜어주는 제도다. 다만 지원 금액과 평당 단가, 대상 요건은 연도별 공고마다 달라진다. 이 글에 특정 금액을 적지 않는 이유다. 신청 전 반드시 소진공 최신 공고를 확인해야 한다. 신청 접수와 요건 심사 모두 공고 기준으로 진행된다.

경로 2 — 승계로 정리하면 철거 자체가 없다

철거비를 지원받는 것보다 나은 것은 철거를 안 하는 것이다. 다음 임차인이 설비를 그대로 승계하면 원상복구 의무가 이전되거나 면제되는 협의가 가능하다. 이 경우 철거비는 0원이 되고, 반대로 설비의 값을 받는다. 자체 계산기 기준 A급 설비는 평당 80만원 추정이다.

두 경로의 계산 비교 (10평 추정)

지원제도는 나가는 돈을 줄여주고, 승계는 나가는 돈을 들어오는 돈으로 바꾼다. 두 경로는 배타적이지 않다. 승계가 성사되지 않을 경우의 안전망으로 지원제도를 함께 알아두는 것이 순서다.

판단 전에 확인할 것

임대차계약서의 원상복구 조항, 임대인의 승계 협의 가능성, 소진공 공고의 신청 기간. 이 세 가지가 갈림길의 재료다.

본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 세부 조건은 기관·전문가 확인이 필요합니다.

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권리금 회수 기회 — 법이 보호하는 6개월

권리금 회수에는 법이 정한 보호 구간이 있다. 상가건물임대차보호법상 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다. 이 6개월을 알고 움직이는 것과 모르고 움직이는 것의 차이는 크다.

무엇이 보호되는가

권리금은 다음 임차인에게서 받는 것이지 임대인에게서 받는 것이 아니다. 그래서 회수의 핵심은 '다음 임차인을 데려올 수 있는가'다. 법은 임차인이 신규 임차인을 주선할 때 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절하는 등의 방해 행위를 금지한다. 보호의 대상은 권리금 자체가 아니라 '회수할 기회'다.

보호 구간의 구조

여기까지가 법이 정한 일반 구조다. 방해에 해당하는지, 정당한 사유가 있는지는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라진다. 계약 조건과 상황에 따라 적용이 다를 수 있으므로 구체적 분쟁은 전문가 판단이 필요하다.

시점이 전부다 — 6개월 전에 시작해야 한다

보호 구간이 종료 6개월 전부터라는 것은, 그 전에 준비가 시작돼야 한다는 뜻이다. 계약 만료일을 확인하고, 신규 임차인을 찾는 활동을 보호 구간 안에서 진행해야 한다. 만료가 임박해 급하게 움직이면 주선할 시간 자체가 부족해진다.

권리금이 0원이어도 끝이 아니다

장사가 안 돼 영업권리금이 0원인 가게도 있다. 그래도 남는 돈이 있다. 시설양도금이다. 주방·덕트·냉난방 설비 그 자체의 값으로, 매출이 아니라 설비 상태가 가격을 정한다. 권리금 회수가 어려운 상황일수록 설비 승계로 회수할 수 있는 금액을 따로 계산해 봐야 한다.

본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 세부 조건은 기관·전문가 확인이 필요합니다.

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사장님 간 물물교환에도 세금이 있다

"돈이 안 오갔으니 세금도 없다"는 계산은 틀렸다. 사업자 간 물물교환은 세법상 각자가 재화를 공급한 것이다. 부가가치세 과세 거래이고, 세금계산서 상호 발행 대상이다. 폐업 정리 과정에서 설비를 맞바꾸거나 나눠줄 때 자주 놓치는 지점이다.

물물교환 = 공급 두 건

내 중고 냉장고와 상대의 테이블·의자를 맞바꿨다고 하자. 세법의 눈에는 거래가 두 건이다. 나는 냉장고를 공급했고, 상대는 집기를 공급했다. 각 공급이 부가가치세 과세 대상이 되고, 서로가 서로에게 세금계산서를 발행해야 하는 구조다. 현금이 오가지 않았다는 사실은 과세 여부를 바꾸지 않는다.

기준은 시가다

돈이 없는 거래라면 세금은 무엇을 기준으로 매기는가. 시가다. 주고받은 재화의 시가를 기준으로 공급가액을 산정한다. 그래서 교환 전에 각 물건의 시가를 합리적으로 정리해 두는 것이 필요하다.

무상으로 줘도 끝이 아닐 수 있다

폐업하며 설비를 지인 사장에게 그냥 넘기는 경우가 있다. 무상이라도 사업과 관련된 재화의 증여라면 세무 이슈가 발생할 수 있다. "공짜로 줬으니 신고할 게 없다"고 단정하면 나중에 정리가 복잡해진다. 거래 형태를 정하기 전에 세무 처리를 먼저 확인하는 순서가 안전하다.

승계 거래는 계약과 증빙이 기본이다

물물교환이든 시설 양도든, 사업자 간 재화가 움직이면 계약서와 증빙이 따라야 한다. 시설양도금을 받는 승계 거래 역시 마찬가지다. 금액과 품목을 문서로 남기고, 세금 처리는 거래 전에 확인한다. 개별 사안의 과세 여부와 처리 방법은 반드시 세무사 확인을 권한다.

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권리금 받으면 세금은 — 8.8%의 구조

결론부터. 권리금을 받으면 세금은 받은 금액의 8.8%다. 권리금 3,000만원이면 264만원. 이 돈은 내가 내는 게 아니라 양수인이 떼고 준다. 구조를 모르면 잔금날 "왜 264만원이 비냐"로 다투게 되고, 알면 계약서에 미리 쓰면 끝나는 문제다.

권리금은 기타소득이다

사업장을 넘기며 받는 권리금(영업권 대가)은 소득세법상 기타소득으로 분류된다. 기타소득은 필요경비 60%가 자동으로 인정된다. 즉 권리금의 40%만 소득으로 본다.

8.8%가 나오는 계산식

원천징수 의무자는 양수인이다. 양수인이 8.8%를 떼고 지급한 뒤, 다음 달 10일까지 세무서에 납부하고 지급명세서를 제출한다. 양도인은 세금을 미리 낸 셈이 된다.

300만원 기준 — 종합과세 여부

기타소득금액(권리금의 40%)이 연 300만원을 넘으면 다음 해 5월 종합소득세 신고에 합산해야 한다. 권리금 기준으로 환산하면 750만원이다.

• 권리금 750만원 이하: 원천징수로 종결(분리과세 선택 가능)
• 권리금 750만원 초과: 종합과세 합산 의무. 다른 소득이 많으면 세금이 늘고, 적으면 원천징수분 일부를 환급받을 수도 있다.

계약서에 미리 쓸 것

권리금 계약서에 "원천징수 후 지급" 여부와 세액 부담 주체를 명시하라. 지급명세서가 제출되므로 권리금을 현금으로 받고 신고를 누락하는 것은 가산세 위험만 키운다. 양수인 입장에서도 원천징수는 의무다. 떼지 않고 전액 지급하면 원천징수 불이행 가산세가 양수인에게 붙고, 지급한 권리금을 비용으로 처리할 때도 지급명세서가 근거가 된다. 양쪽 모두 정확히 떼고 정확히 신고하는 것이 가장 싸다. 이상은 일반 구조이며, 구체적 적용은 세무사 확인이 필요하다.

세금까지 계산된 정리 금액이 진짜 금액이다

권리금 3,000만원의 실수령은 2,736만원이다. 철거로 나가면 −500만원(10평 원상복구 추정), 승계로 나가면 세후로도 플러스다. 내 가게의 정리 방향, 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit

포괄양수도 계약 — 부가세 10% 없이 넘기는 법

결론부터. 가게를 넘길 때 계약서 한 줄 차이로 500만원이 오간다. 양도가액 5,000만원짜리 가게를 일반 양도하면 부가세 10%, 500만원이 붙는다. 사업의 포괄양수도로 인정되면 이 거래는 부가가치세 과세 대상에서 제외된다(부가가치세법 제10조). 조건은 까다롭지 않지만, 하나라도 빠지면 전액 과세로 돌아간다.

일반 양도 vs 포괄양수도

일반 양도에서도 양수인이 낸 부가세는 나중에 환급받을 수 있지만, 잔금일에 500만원 현금이 더 필요하다. 초기자금이 빠듯한 양수인에게는 거래 자체를 깨는 변수가 된다.

포괄양수도 인정 요건

• 사업의 전부 승계 — 시설, 재고, 거래처, 채권·채무 등 사업에 관한 권리·의무를 통째로 넘길 것
• 사업의 동일성 유지 — 양수인이 같은 업종으로 사업을 계속할 것
• 종업원 승계 — 실무상 판단 요소로 작용(전원 승계가 원칙적 기준)

핵심은 "가게라는 사업 자체가 그대로 이어지는가"다. 설비만 골라 팔거나, 양수인이 업종을 바꾸면 포괄양수도가 아니다. 양도인이 일반과세자이고 양수인이 간이과세자인 경우 등 과세유형 조합에 따라 인정 여부와 실익이 달라지는 점도 사전에 확인할 대목이다.

계약서 특약 문구

계약서에 다음 취지를 명시한다. "본 계약은 부가가치세법 제10조에 따른 사업의 포괄적 양도양수 계약으로, 양도인은 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 양수인에게 포괄적으로 승계한다." 폐업 신고 시 폐업 사유를 '양도'로 기재하고, 부가세 확정신고 시 사업양도신고서를 함께 제출한다.

실무 함정 — 일부만 넘기면 불인정

가장 흔한 실패는 '골라서 넘기기'다. 주방설비만 팔고 재고는 따로 처분하거나, 외상 채무를 빼고 넘기면 포괄 승계가 부정될 수 있다. 불인정되면 부가세 본세에 가산세까지 붙는다. 요건 충족 여부와 구체적 적용은 계약 전 세무사 확인이 필요하다.

넘길 수 있을 때 넘기는 것이 먼저다

포괄양수도는 양수인이 있어야 성립한다. 철거 −500만원과 승계 +α의 갈림길에서, 내 가게가 어느 쪽인지 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit

프랜차이즈 가게 양도 — 본사 승인이 먼저다

결론부터. 프랜차이즈 가게는 내 가게지만, 내 마음대로 넘길 수 없다. 가맹계약서에는 예외 없이 지위양도 조항이 있고, 본사 승인 없는 양도는 계약 위반이다. 양수인을 다 구해놓고 본사 승인에서 막히면 계약금 반환 분쟁까지 간다. 순서는 하나다. 본사 먼저, 계약은 그다음.

가맹계약서의 지위양도 조항부터 확인하라

가맹계약상 가맹점 지위는 본사(가맹본부)의 사전 동의 없이 제3자에게 양도할 수 없도록 정해져 있는 것이 일반적이다. 임대차계약과 별개로, 브랜드를 계속 쓰려면 가맹계약의 지위가 양수인에게 넘어가야 한다. 내 계약서의 양도 조항, 위약금 조항, 계약 잔여기간을 먼저 확인하는 것이 출발점이다.

본사 승인 절차와 붙는 비용

교육비와 명의변경 수수료는 브랜드마다 다르고, 부담 주체(양도인·양수인)도 협의 사항이다. 양도양수 계약서에 부담 주체를 명시하지 않으면 잔금 정산에서 다툰다. 구체 금액과 조건은 해당 브랜드의 정보공개서와 가맹계약서에서 확인할 수 있다. 본사에 문의하기 전에 문서로 먼저 확인하면 협상 위치가 달라진다.

승인 거절 리스크 — 계약 전에 조건을 맞춰라

본사는 양수인의 신용, 운영 경험, 교육 이수 의사 등을 이유로 승인을 거절할 수 있다. 리스크를 줄이는 방법은 순서 조정이다.

• 양도양수 계약 전에 본사에 양수인 정보를 보내 사전 심사를 받는다
• 계약서에 "본사 승인 불발 시 계약 무효·계약금 반환" 특약을 넣는다
• 인테리어 리뉴얼 요구 여부를 본사에 미리 확인한다 — 승계 시점에 리뉴얼 의무가 발동하는 브랜드가 있다

양수인 입장에선 가장 싼 프랜차이즈 진입로다

승계 창업은 가맹비·인테리어를 새로 지불하지 않는다. 같은 브랜드 10평 기준 신축 9,180만원 vs 승계형 인수 3,590만원, 약 61% 절감이 실측됐다(2026.08, 라이옥 Type A). 양도인에게는 철거비 대신 시설양도금을 받는 경로다. 내 가맹점의 정리 방향, 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit

직원이 있는 가게의 정리 — 퇴직금·해고예고·실업급여

결론부터. 가게는 닫아도 직원에 대한 의무는 닫히지 않는다. 폐업으로 인한 근로관계 종료에도 퇴직금과 해고예고 규정은 그대로 적용된다. 이 정산을 빼고 폐업 자금을 계산하면 마지막 달에 수백만원의 구멍이 생긴다. 반대로 일정만 지키면 직원은 실업급여를 받고, 사장은 분쟁 없이 나온다.

퇴직금 — 1년 이상 근속자에게 지급 의무

계속근로기간 1년 이상, 4주 평균 주 15시간 이상 근무한 직원에게는 폐업 여부와 무관하게 퇴직금을 지급해야 한다.

• 계산식: 30일분 평균임금 × 근속연수
• 예시: 월급 250만원, 2년 근속 → 약 500만원
• 지급 기한: 퇴직일로부터 14일 이내(합의 시 연장 가능)
• 아르바이트도 요건을 충족하면 대상이다 — "알바라서 없다"는 통념이 가장 흔한 분쟁 원인이다

해고예고 — 30일 전, 또는 수당

폐업으로 인한 해고도 30일 전 예고 대상이다. 예고하지 않으면 30일분 통상임금을 해고예고수당으로 지급해야 한다(근속 3개월 미만 등 예외 있음). 폐업 결정을 미루다 통보가 늦어지면, 그 자체가 인건비 한 달치 추가 지출이 된다.

폐업은 실업급여 수급 사유다

폐업은 직원 입장에서 비자발적 이직이다. 고용보험 가입기간 등 요건을 충족하면 실업급여를 받을 수 있다. 사장이 할 일은 이직확인서와 피보험자격 상실신고를 정확히 처리하는 것이다. 상실 사유를 '폐업'으로 기재해야 직원의 수급에 문제가 생기지 않는다. 이 처리를 미루면 직원이 실업급여 신청을 못 해 다투게 되고, 임금·퇴직금 체불은 폐업 후에도 형사 책임이 따라오는 사안이다. 폐업 정리 중 가장 먼저 끝내야 할 서류가 직원 관련 서류다.

폐업 D-데이 역산 일정표

이상은 일반 기준이며, 개별 사안은 노무사 확인이 필요하다.

직원 정산까지 포함한 것이 진짜 폐업 비용이다

철거비 약 500만원(10평 추정)에 퇴직금·해고예고수당까지 더하면 폐업 비용은 쉽게 1,000만원을 넘는다. 시설 승계로 정리하면 시설양도금이 이 정산 재원이 된다. 내 가게의 정리 방향, 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit

폐업 다음 달 날아오는 건강보험료 — 지역가입 대비법

결론부터. 폐업 다음 달, 소득이 0원이 된 사람에게 전보다 큰 건강보험 고지서가 올 수 있다. 직장가입자에서 지역가입자로 바뀌면 보험료 산정 기준이 소득에서 소득+재산으로 바뀌기 때문이다. 집과 차가 있으면 소득이 없어도 보험료가 나온다. 막는 제도가 셋 있다. 임의계속가입, 조정신청, 납부예외. 전부 신청해야 작동한다.

왜 폐업하면 보험료가 오르는가

문제는 시차다. 지역보험료는 전년도 소득으로 계산되므로, 장사가 됐던 작년 소득 기준 보험료가 폐업한 올해 청구된다. 소득은 사라졌는데 보험료는 과거를 보고 나오는 구조 — 이 시차를 메우는 것이 아래 세 제도다.

임의계속가입 — 직장 보험료 수준으로 최대 36개월

직장가입자 자격을 일정 기간 유지했다면, 지역 전환 후에도 종전 직장 보험료 수준으로 최대 36개월 납부할 수 있는 제도다. 직원을 두고 직장가입자였던 개인사업장 사용자도 대상이 될 수 있다.

• 신청 기한: 지역가입자로 전환된 후 최초 고지 보험료 납부기한에서 2개월 이내
• 기한을 넘기면 신청 불가 — 폐업 정리 목록에 날짜로 박아둘 것

조정신청과 납부예외

• 보험료 조정신청: 폐업사실증명원을 첨부해 국민건강보험공단에 신청하면, 사라진 사업소득을 보험료 산정에서 조정받을 수 있다.
• 국민연금 납부예외: 폐업으로 소득이 없어진 기간은 신청으로 연금보험료 납부를 유예할 수 있다. 자동이 아니라 신청제다. 다만 납부예외 기간은 가입기간에서 빠져 연금 수령액이 줄어드는 트레이드오프가 있다.

공통점은 셋 다 신청하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다는 것이다. 고지서는 자동으로 오지만 감면은 자동으로 오지 않는다. 세 제도 모두 자격·산정의 구체 적용은 국민건강보험공단·국민연금공단 확인이 필요하다.

폐업 정산표에 보험료 줄을 추가하라

철거비 약 500만원(10평 추정)만 폐업 비용이 아니다. 전환 후 수개월의 보험료 부담까지가 정리의 총비용이다. 시설 승계로 시설양도금을 받고 나가면 이 기간을 버틸 재원이 생긴다. 내 가게의 정리 방향, 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit

계약 만료 6개월 전 — 정리의 골든타임 시나리오

결론부터. 가게 정리의 승부는 계약 만료 6개월 전에 갈린다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 보호한다. 이 기간 안에 양수인을 세우면 시설양도금 약 +800만원(10평 A급 설비 추정), 기간을 흘려보내면 원상복구 철거비 약 −500만원(평당 약 50만원). 같은 가게의 결말이 약 1,300만원 벌어진다.

법이 보호하는 6개월의 의미

보호기간 안에 임차인이 신규 임차인을 주선하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해하거나 권리금 수수를 막을 수 없다. 임대인이 방해하면 손해배상 청구의 근거가 된다. 뒤집어 말하면, 만료가 임박해 양수인 없이 기간이 끝나면 법이 지켜줄 대상 자체가 없다. 보호는 자동이 아니다. 기간 안에 신규 임차인을 실제로 주선한 임차인만 보호받는다. 권리는 기간 안에 행사한 사람의 것이다.

6개월 역산 일정표

핵심은 5개월 전 매물화다. 양수인이 나타나는 데 통상 2~3개월이 걸리므로, 결심과 매물화 사이의 공백이 길수록 급매가 된다. 급매는 시설양도금부터 깎인다. 설비 상태 판정을 6개월 전에 두는 이유도 같다. 주방·덕트·냉난방이 살아있을 때 A급이지, 몇 달 방치한 설비는 같은 물건이라도 등급이 내려간다.

두 시나리오의 최종 정산

• 골든타임 안: 시설양도금 +800만원, 철거비 0원, 여유 있는 협상
• 골든타임 밖: 시설양도금 0원, 철거비 −500만원, 명도 기한에 쫓기는 협상
• 차이: 약 1,300만원 + 협상 주도권

장사가 안 되는 가게일수록 결정을 미룬다. "조금만 더 해보고"의 몇 달 동안 적자와 설비 감가가 동시에 쌓인다. 그 몇 달이 1,300만원짜리 지연이다.

내 만료일부터 역산하라

임대차계약서의 만료일을 확인하고 6개월을 빼라. 그 날짜가 지났다면 오늘이 가장 빠른 날이다. 철거와 승계 중 내 가게가 어느 쪽인지 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit

치킨집 창업비용 — 견적서 뒤의 덕트·배기가 복병이다

치킨집 창업비용의 복병은 인테리어가 아니라 공조다. 튀김기는 기름 연기와 열을 뿜고, 그것을 건물 밖으로 빼는 후드·덕트·배기 공사는 본사 견적서에서 "별도" 한 줄로 처리되기 쉽다. 금액이 건물마다 달라서 견적서에 못 적는 것인데, 그래서 더 위험하다.

치킨집에서 견적서 밖으로 빠지는 항목

이 항목들은 본사가 파는 물건이 아니다. 건물 조건에 따라 시공사가 현장 실사를 해야 금액이 나온다. 견적서에 없는 이유다.

격차의 크기 — 1.58배라는 실측

업종 불문의 구조적 근거가 있다. 2026년 8월 10평 아시안 요식 매장 실측에서 본사 견적 대비 실제 필요한 돈은 1.58배였다. VAT, 별도공사 12항목, 임차보증금이 전부 견적서 밖에 있었다. 치킨집은 튀김·배기 설비 비중이 큰 업종이다. 별도공사 항목이 이보다 적을 이유가 없다.

계약 전 확인법 — 정보공개서

가맹 계약 전에 franchise.ftc.go.kr(공정위 가맹사업정보제공시스템)에서 해당 브랜드의 정보공개서를 열람한다. 창업비용 내역에서 두 가지를 센다. 첫째, "가맹점사업자 부담" 항목에 덕트·배기·전기증설이 들어 있는지. 둘째, "별도"로 표기된 항목이 몇 개인지. 별도 항목 수가 많을수록 견적서와 실투자의 격차가 벌어진다.

줄이는 경로 — 설비 승계

같은 실측에서 무권리 점포의 설비를 승계하자 실투자는 9,180만원에서 3,590만원으로 내려갔다. 치킨집은 특히 유리한 업종이다. 폐업한 치킨집·튀김 업종 매장에는 덕트·배기·전기 증설이 이미 시공돼 있다. 가장 비싸고 예측이 안 되는 항목을 통째로 건너뛰는 방법이다.

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10평 테이크아웃 카페 창업비용의 구조

10평 테이크아웃 카페는 좌석이 없어 인테리어비가 줄어든다. 대신 비용의 무게중심이 설비로 이동한다. 에스프레소 머신, 전기 증설, 급배수 공사. 이 세 가지가 카페 창업비용의 축인데, 셋 다 본사 견적서에서 빠지거나 "별도"로 처리되기 쉬운 항목이다.

테이크아웃 카페 비용의 3대 축

머신은 브랜드가 사양을 지정하는 경우가 많고, 전기·급배수는 건물 조건에 따라 금액이 달라진다. 계약 전에는 아무도 합계를 말해주지 않는 구조다.

작은 평수가 작은 투자를 뜻하지 않는다

2026년 8월 10평 아시안 요식 매장 실측에서, 실제 필요한 돈은 본사 견적의 1.58배였다. VAT, 별도공사 12항목, 임차보증금이 견적서 밖에 있었기 때문이다. 카페도 같은 구조다. 평수가 작아 인테리어비가 줄어도, 전기 증설과 급배수는 평수와 무관하게 발생한다. 오히려 총액에서 차지하는 비중은 커진다.

정보공개서에서 확인할 것

franchise.ftc.go.kr에서 해당 카페 브랜드의 정보공개서를 연다. 창업비용 표에서 머신이 가맹금에 포함인지 별도 구매인지, 전기·급배수가 "가맹점사업자 부담"인지 확인한다. "별도" 항목의 개수가 곧 견적서와 실투자의 격차 크기다.

카페 설비는 승계가 가능하다

같은 실측에서 무권리 점포 설비 승계 시 실투자는 9,180만원에서 3,590만원으로 내려갔다. 폐업 카페 자리에는 전기 증설과 급배수 배관이 이미 시공돼 있다. 머신은 감가가 크지만 배관과 전기는 감가가 없다. 건물에 붙어 있는 비용부터 승계하는 것이 순서다.

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분식집이 소자본 대표 업종인 이유와 함정

분식집이 소자본 창업의 대표 업종으로 불리는 이유는 명확하다. 작은 평수, 낮은 임차 조건의 상권에서도 성립하는 업종이기 때문이다. 함정도 명확하다. 메뉴가 많으면 설비도 많다. 떡볶이, 튀김, 어묵, 김밥, 라면. 품목마다 조리 설비가 따로 붙는 다품목 주방이 분식집 창업비용의 실체다.

메뉴 수가 설비 수를 만든다

한 품목을 더할 때마다 기물 하나가 아니라 가스·전기·배기 공사가 같이 늘어난다. 특히 가스 증설과 튀김 배기는 건물 조건에 따라 금액이 달라져 견적서에 "별도"로 빠지기 쉽다.

소자본 업종에도 1.58배는 적용된다

2026년 8월 10평 아시안 요식 매장 실측에서 실제 필요한 돈은 본사 견적의 1.58배였다. VAT, 별도공사 12항목, 임차보증금이 견적서 밖에 있었다. 분식집이라고 이 구조를 피해가지 않는다. 총액이 작은 업종일수록 "별도" 항목 몇 개가 계획을 무너뜨리는 비율은 오히려 크다.

프랜차이즈 분식이라면 정보공개서부터

가맹형 분식 브랜드를 검토한다면 franchise.ftc.go.kr에서 정보공개서를 연다. 창업비용 표에서 주방기물 목록이 몇 품목인지, 가스·배기·전기가 누구 부담인지 본다. 다품목 업종은 "주방기물 일식"이라는 표기 뒤에 무엇이 빠져 있는지가 핵심이다.

분식집의 절감 경로는 승계다

같은 실측에서 무권리 점포 설비 승계 시 실투자는 9,180만원에서 3,590만원으로 내려갔다. 분식은 이 경로와 궁합이 좋다. 폐업한 분식·식당 자리에는 가스 배관, 배기, 다품목 조리대가 이미 있다. 설비를 새로 사는 창업과 이어받는 창업은 다른 총액에서 출발한다.

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쌀국수 전문점 창업 — 10평 실측 데이터 전체 공개

10평 쌀국수 전문점 하나를 끝까지 실측했다(2026.08 기준). 본사 견적 5,800만원, 실제 투자 9,180만원, 무권리 인수 시 3,590만원. 이 세 숫자 사이의 내역을 전부 공개한다.

본사 견적 5,800만원의 내역

가맹비 500, 교육비 300, 판촉 200, 인테리어 2,500, 간판 600, 가구 600, 주방기물 1,100. 합계 5,800만원. 견적서 자체는 정확하다. 다만 이것은 "본사가 파는 항목"의 합계이지, 창업에 필요한 돈의 합계가 아니다.

실투자 9,180만원 — 견적서 밖의 3,380만원

(2026.08 실측 기준)

격차는 1.58배. VAT는 "부가세 별도" 다섯 글자 뒤에, 별도공사 1,800만원은 항목명 없는 "별도" 표기 뒤에, 보증금 1,000만원은 본사와 무관하다는 이유로 아예 견적서 밖에 있었다.

수익률은 분모가 정한다 — 43%, 34%, 24%

같은 매장, 같은 월수익이라도 투자 대비 수익률은 분모에 따라 달라진다. 본사 견적 5,800만원 기준이면 43%. 견적서 밖 비용을 반영하면 34%. 실투자 9,180만원 전체를 분모로 놓으면 24%다(2026.08 실측 기준). 창업 설명회에서 듣는 수익률과 내 통장이 겪는 수익률의 차이는 이 분모 차이에서 나온다.

인수 경로 — 3,590만원

같은 매장을 무권리 점포 인수·설비 승계로 열면 실투자는 3,590만원까지 내려간다. 인테리어·주방기물·별도공사를 새로 사지 않고 이어받기 때문이다. 쌀국수는 국물 조리와 배기 설비가 일반 식당과 호환되는 업종이라, 폐업 식당 자리를 승계하는 경로가 현실적으로 열려 있다.

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무인점포 창업의 현실 — 낮은 진입비용의 함정

무인점포의 "무인"은 인건비가 없다는 뜻이지, 비용이 없다는 뜻이 아니다. 사람이 하던 일을 설비가 대신하는 구조라서, 인건비가 초기 설비 투자로 앞당겨져 청구된다. 키오스크, 보안 설비, 냉동 전기. 이 세 가지가 무인점포 창업의 실제 진입비용을 결정한다.

사람의 일을 대신하는 설비들

셋 다 개점 후에도 매달 비용이 나가는 항목이다. 특히 냉동 설비가 많은 업태는 건물 전기 용량 증설이 필요한 경우가 있는데, 이 공사비는 건물 조건에 따라 달라져 견적서에 잘 적히지 않는다.

무인이어도 1.58배 구조는 같다

2026년 8월 10평 아시안 요식 매장 실측에서, 실제 필요한 돈은 본사 견적의 1.58배였다. VAT, 별도공사, 보증금이 견적서 밖에 있었기 때문이다. 무인점포는 여기에 키오스크·보안·통신처럼 본사 견적과 건물 공사 어느 쪽에도 깔끔히 안 잡히는 항목이 더해진다. 견적서가 얇을수록 밖에 있는 항목은 많다.

정보공개서에서 셀 것

프랜차이즈형 무인점포라면 franchise.ftc.go.kr에서 정보공개서를 연다. 창업비용 표에서 키오스크가 구매인지 렌털인지, 보안·관제가 지정 업체 계약인지, 전기 증설이 가맹점 부담인지 확인한다. 월 고정비로 빠지는 항목은 창업비용 표에 안 보인다는 점까지 계산에 넣어야 한다.

승계라는 선택지

같은 실측에서 무권리 점포 설비 승계 시 실투자는 9,180만원에서 3,590만원으로 내려갔다. 폐업한 무인점포 자리에는 전기 증설, 보안 배선, 냉동 설비가 남아 있는 경우가 많다. 무인점포야말로 설비가 비용의 대부분인 업태라, 승계의 절감 폭이 구조적으로 크다.

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홀 없는 창업 — 배달전문점 비용 구조

배달전문점은 홀이 없다. 좌석, 홀 인테리어, 간판 노출 비용이 사라진다. 그래서 싸다고 결론 내리면 절반만 본 것이다. 매장 전체가 주방이 되는 순간, 비용은 배기와 포장 동선으로 몰린다. 홀에서 아낀 돈이 주방 공사로 이동하는 구조다.

홀이 사라지면 커지는 항목

배기는 건물 조건에 좌우되고, 포장 동선은 인테리어가 아니라 "운영 설계"라는 이유로 견적 항목에서 빠진다. 개점 후에 포장대를 다시 짜는 매장이 많은 이유다.

홀 없는 업태에도 1.58배는 적용된다

2026년 8월 10평 아시안 요식 매장 실측에서 실제 필요한 돈은 본사 견적의 1.58배였다. VAT, 별도공사 12항목, 임차보증금이 견적서 밖에 있었다. 배달전문점은 홀 비용이 빠지는 만큼 총액은 작아질 수 있지만, 견적서 밖 비율은 오히려 커진다. 남는 항목이 대부분 배기·증설 같은 "별도" 성격의 공사이기 때문이다.

정보공개서와 월 고정비

배달 프랜차이즈를 검토한다면 franchise.ftc.go.kr에서 정보공개서를 열어 창업비용 표의 "별도" 항목 수를 센다. 동시에 창업비용 표 밖의 구조도 봐야 한다. 배달 플랫폼 수수료·광고비는 창업비용이 아니라 매달의 원가다. 초기 투자와 월 고정비를 한 표에 놓고 계산해야 배달전문점의 진짜 손익이 보인다.

주방만 있으면 되니, 승계가 쉽다

같은 실측에서 무권리 점포 설비 승계 시 실투자는 9,180만원에서 3,590만원으로 내려갔다. 배달전문점은 홀 인테리어가 필요 없어 승계 대상이 주방 설비로 압축된다. 배기·가스·냉장이 살아 있는 폐업 식당 자리라면 홀 상태와 무관하게 쓸 수 있다. 매물 선택의 폭이 가장 넓은 업태다.

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월매출 2,000·3,000·4,000 — 식당 순이익 3구간 시뮬레이션

월매출 3,000만원 식당의 순이익은 1,290만원이 아니다. 724만원이다. 본사 자료에 없는 차감 항목을 반영하면 숫자가 이렇게 달라진다. 10평 아시안 요식 브랜드의 실측 자료(2026년 8월 기준)로 3개 매출 구간을 계산했다.

본사 표기 이익과 실제 이익은 다르다

가맹 상담에서 받는 수익 자료에는 보통 로열티, 카드수수료, 4대보험, 감가상각이 빠져 있다. 이 네 가지는 매달 반드시 나가는 돈이다. 여기에 하나 더, 대표 본인의 인건비가 있다. 사장이 주방이나 홀에서 일한다면 그 노동의 값을 빼야 순수한 '사업의 이익'이 보인다.

3구간 시뮬레이션

보정에 반영한 차감 항목은 네 가지다. 로열티 월 30만원(정액), 카드수수료 매출의 2.2%, 4대보험 인건비의 11%, 감가상각 월 153만원. 감가상각은 실투자금 9,180만원을 60개월로 나눈 값이다. 창업비를 5년 안에 회수한다는 전제의 최소 기준이다.

숫자가 말하는 세 가지

첫째, 표기 이익률 45%는 보정하면 35% 선으로 내려온다. 약 10%포인트 차이다. 둘째, 대표 인건비까지 빼면 월매출 2,000만원 구간의 사업 이익은 403만원이다. 매출이 이보다 낮으면 '내 월급'과 '사업 이익'의 경계가 흐려진다. 셋째, 매출이 2배가 돼도 순이익은 2.7배가 된다. 고정비(로열티·감가상각)가 깔려 있어 매출이 오를수록 이익률 하락이 완만해지는 구조다.

계산의 출발점은 투자금이다

감가상각 153만원은 투자금 9,180만원에서 나온 숫자다. 투자금이 달라지면 손익 전체가 달라진다. 내 신용과 자본으로 얼마까지 조달 가능한지가 시뮬레이션의 첫 입력값이다.

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로열티 정액 vs 정률 — 내 매출에선 뭐가 유리한가

정액 월 30만원과 매출 3% 정률의 경계선은 월매출 1,000만원이다. 그 위면 정액이, 그 아래면 정률이 유리하다. 단순한 산수지만 5년 누적하면 수천만원이 갈리는 계산이다.

로열티는 두 가지 방식으로 걷힌다

로열티는 브랜드 사용과 본사 지원의 대가로 매달 내는 돈이다. 방식은 크게 둘이다. 정액은 매출과 무관하게 고정 금액을 낸다. 실측 사례로 10평 아시안 요식 브랜드가 월 30만원 정액을 받는다. 정률은 매출의 일정 비율을 낸다. 비율은 브랜드마다 다르며, 정보공개서에서 확인해야 한다.

매출 구간별 비교 — 가정 예시

아래 표는 정률 3%를 가정한 산수 예시다. 실제 비율은 브랜드별로 확인이 필요하다.

30만원 ÷ 3% = 1,000만원. 이것이 손익분기 매출이다. 월매출 1,000만원을 넘길 자신이 있다면 정액 구조가, 매출이 낮거나 불확실한 초기라면 정률 구조가 부담이 적다.

구조가 말하는 것 — 리스크를 누가 지는가

정액제는 매출 리스크를 가맹점이 진다. 매출이 0원이어도 30만원은 나간다. 대신 매출이 커질수록 로열티 비중은 낮아진다. 월매출 5,000만원이면 0.6%다. 정률제는 리스크를 본사와 나눈다. 안 팔리면 덜 내고, 잘 팔리면 더 낸다. 본사가 매출을 함께 키울 유인이 생기는 구조라는 해석도 가능하다.

로열티는 고정비 계산의 한 줄이다

로열티만 보고 브랜드를 고를 일은 아니다. 가맹비, 교육비, 물류 마진까지 합친 총부담으로 비교해야 한다. 다만 매달 나가는 고정비 구조를 알아야 내 손익분기점이 나오고, 손익분기점을 알아야 필요한 투자금과 조달 계획이 선다.

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매출 0원이어도 나가는 돈 — 식당 월 고정비 목록

매출이 0원인 달에도 식당에서는 돈이 나간다. 10평 요식 실측 사례 기준으로 월세 200만원, 로열티 30만원, 감가상각 153만원. 여기에 4대보험과 보험·통신비가 붙는다. 이 목록을 모르면 손익분기점을 계산할 수 없다.

고정비와 변동비를 먼저 갈라야 한다

고정비는 매출과 무관하게 나가는 돈이다. 변동비는 매출에 비례해 나가는 돈이다. 이 둘을 섞으면 "한 달에 얼마 벌어야 버티는가"라는 질문에 답이 안 나온다. 문을 닫아도 나가는 돈이 고정비다.

식당 월 고정비 목록 (10평 요식 기준)

기타 항목의 금액은 점포·계약 조건마다 달라 일괄 수치를 적지 않았다. 본인 계약서와 고지서로 채워 넣어야 하는 칸이다.

감가상각도 고정비다 — 가장 자주 빠지는 항목

통장에서 매달 빠져나가지 않는다는 이유로 감가상각은 자주 누락된다. 하지만 창업에 쓴 9,180만원은 설비와 인테리어의 수명 동안 나눠서 회수해야 하는 돈이다. 60개월로 나누면 월 153만원. 이걸 빼고 "남는 장사"라고 계산하면, 5년 뒤 재투자 시점에 남는 돈이 없다.

고정비 총액이 곧 생존선이다

월세와 로열티, 감가상각만 합쳐도 383만원이다. 매출에서 변동비(원재료 35%, 카드수수료 2.2%)를 뺀 공헌이익으로 이 고정비를 넘겨야 이익이 시작된다. 고정비 총액을 낮추는 가장 큰 변수는 초기 투자금이다. 투자금이 줄면 감가상각이 줄고, 생존선이 내려간다.

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그 브랜드 폐업률, 정보공개서에서 확인하는 법

브랜드의 폐업률은 광고에 나오지 않는다. 하지만 계산할 재료는 공개돼 있다. 공정거래위원회 가맹사업정보제공시스템(franchise.ftc.go.kr)의 정보공개서다. 가맹점 수, 신규개점, 계약종료, 계약해지 — 이 4개 숫자면 브랜드의 이탈률을 직접 추정할 수 있다.

어디서 보는가

franchise.ftc.go.kr에 접속해 브랜드명을 검색하면 등록된 정보공개서를 무료로 열람할 수 있다. 가맹사업을 하는 본사는 정보공개서 등록이 의무다. 등록조차 없는 브랜드라면 그 자체가 확인해야 할 신호다. '가맹점 및 직영점 현황' 항목에 연도별 점포 수와 변동 내역이 나온다.

폐업률을 추정하는 계산식

정보공개서에 '폐업률'이라는 항목은 없다. 대신 이렇게 추정한다.

추정 이탈률 = (계약종료 + 계약해지) ÷ 가맹점 수. 계약이 끝났다고 전부 폐업은 아니다. 간판만 바꾼 경우도 있다. 그래서 이 수치는 '폐업률'이 아니라 '브랜드 이탈률'로 읽는 것이 정확하다. 그래도 가맹점이 이 브랜드를 떠나는 속도를 보여주는 가장 객관적인 공시 자료다.

숫자를 읽는 세 가지 요령

첫째, 한 해가 아니라 3개년 추이를 본다. 특정 연도의 착시를 걸러낼 수 있다. 둘째, 신규개점과 이탈을 같이 본다. 신규개점이 많은데 이탈도 많다면, 여는 속도로 닫는 속도를 가리는 구조일 수 있다. 셋째, 같은 업종의 경쟁 브랜드와 비교한다. 절대 수치보다 상대 비교가 판단에 유용하다. 특정 브랜드의 수치는 반드시 본인이 직접 최신 공시로 확인해야 한다.

폐업률 확인은 창업 계산의 절반이다

브랜드의 생존율을 확인했다면, 나머지 절반은 내 자금 구조다. 같은 브랜드라도 조달 계획에 따라 버틸 수 있는 기간이 달라진다.

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내 가게 손익분기점, 5분 계산법

월 고정비 650만원, 원가율 35%인 10평 식당의 손익분기점 매출은 약 1,035만원이다(2026.08 실측 기반 추정). 공식은 하나다. 손익분기점(BEP) 매출 = 고정비 ÷ 공헌이익률. 이 두 숫자만 알면 5분이면 계산이 끝난다.

1단계: 고정비를 전부 더한다

고정비는 매출이 0원이어도 나가는 돈이다. 라이옥 Type A 10평 실측 구조(2026.08 기준)를 기준으로 분해하면 아래와 같다.

감가상각 153만원을 빼고 계산하는 사장님이 많다. 빼면 BEP가 240만원 이상 낮아 보인다. 투자금 회수를 포기한 숫자다.

2단계: 공헌이익률을 구한다

공헌이익률 = 1 − 변동비율. 변동비는 매출에 비례해 나가는 돈이다. 식재료 원가율 35%에 카드수수료 2.2%를 더하면 변동비율 37.2%, 공헌이익률은 62.8%다. 매출 1만원이 들어오면 6,280원이 고정비를 갚는 데 쓰인다는 뜻이다.

3단계: 나눈다

650만원 ÷ 0.628 = 약 1,035만원. 월 25일 영업이면 하루 41만원, 객단가 1만원이면 하루 41명이다. 이 숫자를 넘는 날부터 이익이 시작되고, 못 넘는 날은 고정비를 까먹는 날이다. 점심 20명·저녁 21명처럼 시간대별 목표로 쪼개 놓으면 매일 마감 때 오늘이 흑자 날이었는지 즉시 판정된다. 월말 정산 때까지 손익을 모르는 가게와 매일 아는 가게는 대응 속도가 다르다.

BEP는 창업 전에 계산해야 하는 숫자다

고정비의 최대 항목은 감가상각, 즉 투자금이다. 실투자가 9,180만원이면 감가상각 153만원이 깔리지만, 무권리 승계로 3,590만원에 열면 60만원 선으로 내려간다(2026.08 실측 기준). 같은 매장, 같은 매출이어도 BEP가 월 150만원 가까이 낮아진다. 손익분기점은 운영 기술보다 진입 방식이 먼저 결정한다.

내 조건의 BEP부터 확인하라

투자금이 정해져야 감가상각이 나오고, 감가상각이 나와야 BEP가 나온다. 계산의 첫 입력값은 내가 조달 가능한 총액이다. 러브스토어 진단기에서 30초면 확인된다 → https://lovestore.kr/#tools

배달 매출 100만원에서 내 손에 남는 돈

배달 매출 100만원이 통장에 100만원으로 들어오지 않는다. 중개수수료·결제수수료·배달비 점주 부담분·그 위의 부가세가 먼저 빠진다. 아래 가정 조건에서 정산액은 약 75.8만원, 식재료 원가까지 빼면 40.8만원이다(2026.08 추정 가정). 홀 매출 100만원이라면 같은 계산에서 62.8만원이 남는다.

차감 구조는 4층이다

배달 한 건의 돈은 네 번 깎인다. 중개수수료(주문액의 일정률), 결제수수료, 배달비 중 점주 부담분, 그리고 이 수수료들에 붙는 부가세 10%다. 수수료율은 플랫폼·요금제마다 다르고 수시로 바뀐다. 아래 표는 구조를 보여주는 가정 계산이며, 실제 요율은 2026년 기준 각 사 공시 요율을 반드시 확인해야 한다.

매출 100만원 분해표

객단가 25,000원 × 40건 = 100만원 기준의 가정 계산이다.

같은 100만원이 홀 매출이면 카드수수료 2.2%와 원가 35%만 빠져 62.8만원이 남는다. 격차는 22만원, 매출의 22%포인트다. 배달 매출 100만원의 공헌이익을 홀에서 만들려면 65만원이면 된다는 뜻이기도 하다. "배달로 매출을 늘렸다"는 말은 정산액 기준으로 다시 검산해야 한다.

배달 비중이 높을수록 BEP가 올라간다

공헌이익률이 62.8%에서 40.8%로 내려가면, 같은 고정비를 갚는 데 필요한 매출이 1.5배로 늘어난다. 월 고정비 650만원 기준 손익분기 매출이 홀 중심 1,035만원에서 배달 전용 1,593만원으로 뛴다는 뜻이다(2026.08 추정). 배달 매출은 규모가 아니라 남는 율로 읽어야 한다.

내 가게 숫자로 다시 계산하라

객단가·건수·부담 배달비만 넣으면 위 표는 내 가게 버전으로 바뀐다. 그 결과가 고정비를 못 넘는 구조라면 요금제 변경이나 홀 비중 조정이 먼저다. 러브스토어 계산 도구에서 시작하라 → https://lovestore.kr/#tools

인건비 비중, 몇 %부터 위험 신호인가

외식업 인건비의 통상 범위는 매출의 20~30%다(업계 통상 기준, 2026.08 정리). 30%를 넘으면 위험 신호로 본다. 이유는 단순하다. 원가율 35%에 인건비 30%를 더하면 매출의 65%가 사람과 재료로 사라지고, 남은 35%로 임대료·수수료·감가상각·내 몫까지 감당해야 하기 때문이다.

인건비에는 4대보험까지 넣어라

월급 300만원 직원의 실제 비용은 300만원이 아니다. 사업주 부담 4대보험 약 11%를 더해 333만원이다. 주휴수당·퇴직금 적립분까지 반영하면 격차는 더 벌어진다. 인건비 비중을 계산할 때 '통장에서 나가는 급여'만 세면 실제보다 3~4%포인트 낮게 나온다. 최저임금 등 기준 금액은 매년 바뀌므로 고용노동부 고시를 확인해야 한다.

매출 구간별 인건비 한도

대표 본인 인건비를 제외한 고용 인건비 기준이다(4대보험 포함, 2026.08 추정).

월매출 2,000만원 매장이 풀타임 2명을 쓰면 인건비 660만원, 비중 33%다. 이 구간에서는 대표가 근무를 겸하지 않으면 구조적으로 남지 않는다. 41번 글의 시뮬레이션에서 매출 2,000만원 구간의 대표 인건비 차감 후 이익이 403만원까지 내려간 이유가 여기 있다.

비중이 높을 때 점검 순서

• 매출 문제인지 인건비 문제인지 먼저 분리 — 매출이 빠져 비중이 오른 것이면 인건비 감축은 답이 아니다
• 시간대별 매출 대비 투입 인원 — 피크 2시간에 맞춘 인력이 하루 종일 있는 구조가 가장 흔하다
• 대표 근무 시간의 값 계산 — 대표가 월 300만원어치 일하고 있다면 그만큼은 이미 인건비다

인건비는 결과, 구조가 원인이다

인건비 비중 30% 초과가 3개월 이상 지속되면 운영 개선이 아니라 매출 구조의 문제다. 직원을 줄여 비중을 맞추면 서비스 품질이 내려가 매출이 더 빠지는 악순환이 흔하다. 순서는 반대다. 매출 구간에 맞는 인력 설계를 먼저 하고, 그 설계로 감당 안 되는 매출이면 입지·업종 자체를 다시 봐야 한다. 내 가게 숫자를 넣고 어디가 무너졌는지부터 확인하라 → https://lovestore.kr/#tools

임대료 인상 통보 — 5%가 상한선입니다

"다음 계약부터 월세 20% 올리겠습니다." 이 통보는 법의 상한을 넘는 요구일 수 있다. 상가건물임대차보호법상 차임·보증금 증액 청구는 5%를 초과할 수 없다(법 제11조, 시행령 제4조). 그리고 임차인은 최초 계약일로부터 10년간 계약갱신을 요구할 수 있다(법 제10조). 숫자 두 개, 5%와 10년이 재계약 협상의 출발점이다.

5% 상한이 적용되는 조건

전제가 하나 있다. 환산보증금이 지역별 기준액 이내여야 한다. 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)이다. 라이옥 Type A 10평 실측 조건(2026.08 기준)인 보증금 1,000만원·월세 180만원이면 환산보증금은 1억 9,000만원이다. 지역별 기준액은 시행령으로 정해지므로 내 지역 기준액을 법제처 국가법령정보센터에서 확인해야 한다. 기준액을 초과하는 계약이라도 계약갱신요구권 10년, 권리금 회수 보호 등은 적용된다.

인상 통보를 받았을 때 확인 순서

협상은 법 위에서 한다

법이 5%라고 임대인이 자동으로 5%만 올리는 것은 아니다. 반대로 임차인이 5% 전부를 받아들일 의무도 없다. 증액 청구는 조세·공과금·경제 사정 변동이 근거여야 한다(법 제11조). 실무에서는 "상한 5% 이내, 대신 계약기간 연장" 같은 교환 협상이 흔하다. 감정이 아니라 조문을 근거로 요구하면 대화의 무게가 달라진다. 합의가 안 되면 관할 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 경로도 있다. 소송보다 빠르고 비용이 낮다. 통보·회신은 문자든 내용증명이든 기록이 남는 방식으로 하는 것이 원칙이다.

임대료는 손익의 고정비 1번이다

월세 180만원이 5% 오르면 연 108만원, 20% 요구를 그대로 받으면 연 432만원이 고정비에 얹힌다. 재계약 조건이 손익분기점을 직접 움직인다. 인상분을 반영한 내 가게 손익 구조를 다시 계산해보라 → https://lovestore.kr/#tools

매출이 빠질 때 접기 전에 볼 숫자 7개

매출이 빠질 때 가장 위험한 진단은 "요즘 경기가 안 좋아서"다. 원인을 못 찾으면 대응도 없다. 매출은 객수 × 객단가, 딱 두 변수의 곱이다. 이 분해에서 시작해 7개 숫자를 순서대로 보면 하락의 위치가 특정된다(2026.08 정리 기준).

점검 순서 7개

객수와 객단가는 처방이 다르다

객수가 빠졌다면 상권·경쟁·노출의 문제다. 앞에 새 경쟁점이 생겼는지, 배달앱 노출 순위가 밀렸는지, 근처 대형 사업장이 이전했는지부터 본다. 객단가가 빠졌다면 손님은 오는데 덜 쓰는 것이다. 세트 구성, 사이드 메뉴, 가격 개정 이력을 본다. 객수 문제에 신메뉴로, 객단가 문제에 광고로 답하는 식으로 두 처방을 섞으면 돈만 쓰고 효과는 없다.

재방문율이 선행지표다

신규 객수는 광고로 살 수 있지만 재방문은 못 산다. 재방문 비율이 3개월 연속 내려가고 있다면 지금 매출은 광고비로 버티는 매출이다. 광고를 멈추는 순간의 매출이 진짜 체력이다. 총매출이 유지되고 있어도 재방문이 빠지는 중이면 하락은 이미 시작된 것이다. 총액은 후행지표, 재방문은 선행지표다.

7번 숫자가 답을 정한다

고정비 커버율이 1.0 미만, 즉 공헌이익이 고정비를 못 넘는 상태가 6개월 이상이면 운영 개선의 문제가 아닐 수 있다. 이때부터는 버티는 비용과 정리하는 값을 나란히 놓고 계산해야 한다. 10평 A급 매장 기준 철거 폐업은 -500만원, 설비 승계 양도는 +800만원 — 같은 가게의 결말이 1,300만원 차이 난다(2026.08 실측 기준).

접는 것도 숫자로 결정하라

버틸지 정리할지는 의지의 문제가 아니라 계산의 문제다. 내 가게 조건으로 철거와 승계의 차액부터 확인하라 → https://lovestore.kr/exit

폐업 말고 전환 — 설비 살리고 간판 바꾸는 비용

같은 자리에서 업종을 바꾸는 데 두 개의 가격이 있다. 다 철거하고 새로 지으면 9,180만원, 쓸 수 있는 설비를 살리고 간판과 브랜드만 바꾸면 3,590만원 선까지 내려간다(라이옥 Type A 10평 실측 기준, 2026.08). 격차 61%. 전환의 경제성은 "무엇을 살릴 수 있느냐"가 결정한다.

철거 재창업 vs 설비 유지 전환

(2026.08 실측 기준) 가맹비와 간판은 어차피 새로 든다. 절감은 전부 인테리어·주방·설비공사에서 나온다. 여기에 철거를 안 하니 철거비 지출(-500만원 수준)도 사라진다.

살릴 설비 판별 — A/B/C

• A급(그대로 승계): 에어컨, 후드·덕트 배관, 전기 증설분, 바닥·벽 기초 — 업종이 바뀌어도 쓰는 인프라
• B급(보수 후 사용): 냉장·냉동고, 싱크·작업대, 온수기 — 연식 5년 이내면 통상 살린다
• C급(교체): 업종 전용 조리기기, 브랜드 사양 가구, 손상 집기 — 새 업종 사양으로 교체

전환 비용의 변수는 A·B급의 비율이다. 덕트와 전기 증설이 살아 있는 요식 점포는 전환 원가가 가장 낮은 자리다. 반대로 A급이 없는 점포(덕트 미설치 소매점 등)를 요식으로 전환하면 별도공사가 신규 수준으로 되살아나 절감 폭이 급격히 줄어든다. 전환은 "같은 인프라 계열 안에서" 할 때 경제성이 성립한다.

무권리 전환이라는 경로

내 가게가 아니라 남의 폐업 점포를 받아 전환하는 구조도 같다. 권리금 없는 점포의 A·B급 설비를 승계하면 신규 창업 대비 61% 절감 구조가 그대로 재현된다. 나가는 사장은 철거비를 아끼고 시설양도금을 받고, 들어오는 사장은 투자금을 줄인다. 양쪽이 남는 거래다.

전환이냐 폐업이냐, 계산부터

폐업 철거는 -500만원, 설비 승계는 +800만원(10평 A급 기준, 2026.08 실측). 내 설비의 등급과 전환 가능 여부부터 확인하라 → https://lovestore.kr/exit

대구에서 5천만 이하로 창업하기 — 예산부터 확정하라

순서가 틀리면 돈이 샌다. 대구 소자본 창업의 첫 단추는 "무슨 브랜드를 할까"가 아니라 "내가 쓸 수 있는 돈이 얼마인가"다. 예산을 먼저 확정하면 가능한 브랜드와 매물이 걸러지고, 5천만원 이하 창업도 경로가 보인다. 근거가 되는 실측 수치부터 보자.

창업비를 가르는 변수 — 설비 승계

같은 브랜드, 같은 평수라도 들어가는 매장에 따라 창업비가 갈린다. 2026년 8월 실측 기준, 라이옥 10평 창업비 비교다.

폐업 매장의 주방·덕트·냉난방을 그대로 승계하면 인테리어·설비 비용이 대폭 줄어든다. 나가는 사장에게는 철거비 대신 시설양도금이, 들어오는 사장에게는 절반 이하의 창업비가 남는 구조다. 5천만 이하 창업의 핵심 경로가 여기다.

예산 확정 — 자기자금만 세지 마라

가용 예산은 통장 잔고가 아니라 조달 가능 총액이다. 추정 구조는 다음과 같다.

• 자기자금
• 보증부 대출 — 예: 신용 800점대 기준 약 1,500만원
• 정책자금 — 예: 재도전특별자금 약 2,000만원
• 할부 — 약 500만원

자기자금 2,000만원에 위 항목이 더해지면 조달 추정액은 5천만원 안팎까지 올라간다. 물론 개인 신용·조건에 따라 달라지는 추정치이며, 승인을 보장하는 수치가 아니다. 중요한 것은 이 총액을 먼저 계산해야 볼 수 있는 매물의 범위가 정해진다는 점이다.

대구에서의 실행 순서

1. 조달 가능 총액 확정. 2. 예산 안에서 가능한 브랜드·업종 필터링. 3. 대구 내 무권리·설비승계 매물 탐색. 4. 현장 실사 후 설비 등급 확인.

거꾸로 하면, 즉 브랜드부터 정하면 예산이 브랜드에 끌려간다. 예산이 매물을 고르게 해야 한다.

예산 입력하면 가능한 브랜드·매물만 보입니다 → https://lovestore.kr/

부산 소자본 창업 가이드 — 예산부터 확정하라

부산에서 소자본 창업을 준비한다면, 상권 임장보다 먼저 할 일이 있다. 예산 확정이다. 조달 가능한 총액이 정해져야 볼 수 있는 브랜드와 매물의 범위가 정해진다. 순서를 지키면 5천만원 이하 창업도 현실적인 경로가 된다.

창업비 절반을 가르는 것 — 설비 승계

창업비의 큰 덩어리는 인테리어와 설비다. 이 비용을 줄이는 검증된 경로가 폐업 매장의 설비 승계다. 2026년 8월 실측 기준 수치를 보자.

무권리 매장의 주방·덕트·냉난방을 그대로 이어받으면 창업비가 절반 이하로 내려간 사례다. 나가는 사장은 철거비 대신 시설양도금을 받고, 들어오는 사장은 설치비를 아낀다. 양쪽 모두에게 남는 구조이며, 부산처럼 폐업·개업 순환이 활발한 도시일수록 이런 매물이 나온다.

예산은 '조달 총액'으로 계산한다

소자본 창업자의 흔한 실수는 자기자금만 세는 것이다. 조달 추정 구조는 다음과 같다.

• 자기자금
• 보증부 대출 — 예: 신용 800점대 기준 약 1,500만원
• 정책자금 — 예: 재도전특별자금 약 2,000만원
• 할부 — 약 500만원

이 합계가 실제 가용 예산이다. 개인 신용과 심사 조건에 따라 달라지는 추정치이며 승인이 보장되는 것은 아니다. 다만 총액을 먼저 계산해야 "3,590만원짜리 승계 매장"이 내 예산 안인지 밖인지 판단할 수 있다.

부산에서의 실행 순서

1. 조달 가능 총액을 확정한다. 2. 예산 안에서 가능한 브랜드·업종을 거른다. 3. 부산 내 무권리·설비승계 매물을 찾는다. 4. 현장 실사로 설비 상태를 확인하고 계약한다.

브랜드에 반해서 예산을 늘리는 순간 소자본 창업이 아니게 된다. 예산이 기준이고, 매물이 답이다.

예산 입력하면 가능한 브랜드·매물만 보입니다 → https://lovestore.kr/

대구 동별 창업 상권 — 수성·달서·중구 읽는 법

대구에서 상권을 고를 때 "수성구가 좋다"는 말은 판단에 도움이 안 된다. 같은 구 안에서도 동마다 상권의 성격이 다르기 때문이다. 봐야 할 것은 구가 아니라 동이고, 이름이 아니라 유형이다.

상권은 세 가지 유형으로 갈린다

수성구는 학원가와 고급 주거가 섞인 지역이 많고, 달서구는 대단지 주거 배후의 생활상권이 넓다. 중구는 도심 오피스와 상업 중심지의 성격이 강하다. 같은 구 안에서도 동 단위로 내려가면 유형이 달라진다. 내 업종이 어느 유형에 맞는지가 먼저고, 동 선택은 그 다음이다.

저자본 창업의 매물 기준

우리가 보는 저자본 창업 적합 조건은 세 가지다. 1층, 8~15평, 보증금 1,000만원대의 무권리 매물. 권리금이 없으면 초기 투자에서 회수 불가능한 돈이 빠지고, 설비 승계까지 되면 인테리어·주방 비용이 추가로 줄어든다. 실제 플랫폼 게재 예시로 이런 매물이 있다. 대구 수성구 10평 요식 — 보증금 1,000만원, 월세 75만원, 권리금 0원, 설비승계 A급.

데이터로 검증하는 순서

감으로 정하지 말고 두 번 확인한다. 첫째, 소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)에서 해당 동의 업종 밀도와 상권 분석 자료를 본다. 무료다. 둘째, 현장에서 시간대별로 직접 확인한다. 점심·저녁·주말의 사람 흐름은 데이터와 현장을 같이 봐야 잡힌다.

동을 정했으면 매물이 있는지 본다

상권 판단이 끝나도 그 동에 조건 맞는 매물이 없으면 계획은 이동한다. 동 단위로 매물을 먼저 확인하고 상권 검증과 병행하는 것이 시간을 아끼는 순서다.

동 단위 상권 지도에서 매물 확인 → https://lovestore.kr/

부산 동별 창업 상권 — 연제·사상·해운대 읽는 법

부산에서 "해운대니까 잘된다"는 말은 절반만 맞다. 관광 상권은 성수기와 비수기의 낙차가 크고, 임대 조건도 그만큼 무겁다. 창업자가 봐야 할 것은 지역의 이름값이 아니라 동 단위 상권의 유형이다.

세 구, 세 가지 성격

연제구는 시청과 법원 등 행정 수요에 주거가 붙은 구조라 평일 점심과 생활 수요를 같이 잡는 업종이 어울린다. 사상구는 공단과 터미널 배후의 실수요 상권으로, 저단가 반복 방문 업종의 무대다. 해운대구는 해변 상권과 신시가지 주거 상권의 성격이 완전히 달라, 같은 구라는 이유로 묶어 판단하면 틀린다.

저자본 창업의 매물 기준

우리가 보는 저자본 적합 조건은 1층, 8~15평, 보증금 1,000만원대의 무권리 매물이다. 권리금이 빠지면 초기 투자에서 회수 불확실한 돈이 사라진다. 설비 승계가 붙으면 창업비는 더 내려간다. 플랫폼 게재 예시로 부산 연제구 12평 카페 — 보증금 2,000만원, 월세 110만원 매물이 있다. 관광 상권의 이름값 대신 실수요 동네의 조건을 보는 접근이다.

데이터와 현장, 두 번 확인한다

소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)에서 후보 동의 업종 밀도와 상권 분석을 무료로 확인할 수 있다. 다음은 현장이다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 — 최소 세 번은 다른 시간대에 가서 사람의 흐름을 본다. 관광 상권일수록 비수기 평일을 반드시 확인한다.

동을 정하는 마지막 단계는 매물이다

상권이 좋아도 조건 맞는 매물이 없으면 소용없다. 동 단위로 매물 존재 여부를 먼저 확인하고 상권 검증을 병행하면 헛걸음이 줄어든다.

동 단위 상권 지도에서 매물 확인 → https://lovestore.kr/

부산 상가 공실률 15.3% — 위기의 숫자를 기회로 읽는 법

부산 중대형상가 공실률은 15.3%다(한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사, 2026년 1분기). 서울 9.3%의 약 1.6배. 뉴스는 이 숫자를 위기로 쓴다. 그런데 창업자가 서 있는 위치에서 같은 숫자는 다르게 읽힌다. 비어 있는 시장에서는 들어가는 쪽이 조건을 말할 수 있다.

층과 규모가 다르면 다른 시장이다

출처는 모두 한국부동산원 2026년 1분기 공표값이다. 읽는 법은 이렇다. 비어 있는 것은 주로 2층 이상과 대형 면적이다. 1층 소형은 공실률 6.3%로 통계가 말하는 것만큼 여유롭지 않다. 저자본 창업이 노리는 1층 8~15평은 여전히 경쟁이 있는 구간이라는 뜻이다.

높은 공실률은 임차인의 협상 카드다

부산 임대인의 분기 투자수익률은 0.75%로 서울의 절반이다. 임대인에게 좋은 시장이 아니라는 뜻이고, 그만큼 렌트프리·임대 조건·원상복구 범위를 협의할 여지가 생긴다. 제시된 조건을 그대로 받아들일 이유가 없는 시장이다. 나가는 사장님에게도 같은 숫자가 중요하다. 내가 비우면 오래 빌 확률이 높다는 것을 임대인도 안다. "철거하고 나가겠다"보다 "인수할 사람을 데려오겠다"가 임대인에게도 이득인 이유다.

상권별 편차 — 평균 뒤의 온도차

상권 단위로는 편차가 크다. 2024년 2분기 기준 부산대앞 23.4%, 남포동 17.9%, 부전시장 일대 17.1%다(한국부동산원). 부산대앞은 금정구청 집계로 2025년 1월 기준 246개 점포 중 95곳이 공실이었다. 위의 2026년 1분기 수치와는 기준 시점이 달라 나란히 비교하면 안 된다. 최신 체감은 해당 지역 중개사무소가 가장 정확하다.

숫자를 확인했다면 매물이다

공실률이 높은 상권은 매물이 나오는 상권이다. 인수하는 쪽은 선택지가 늘고, 정리하는 쪽은 경쟁이 는다. 같은 통계 위에서 내 위치를 정했다면 다음은 조건 맞는 매물 확인이다.

부산 무권리·양도양수 매물 확인 → https://lovestore.kr/#listings

서면·전포 — 부산 1번 상권의 구조와 진입법

서면은 부산 최대 번화가다. 광역에서 유동이 모이고, 그만큼 권리금과 임대 조건이 부산에서 가장 무겁다. "서면이니까 잘된다"는 근거가 아니다. 같은 서면 안에서도 골목 하나 차이로 매출이 갈린다. 진입하려면 이름값이 아니라 구조를 읽어야 한다.

서면 메인 vs 전포 카페거리

전포는 임대료·권리금의 구체 수치가 골목과 시점에 따라 크게 달라 표준값이 없다. 계약 전 지역 중개사무소와 현장 실사로 확정해야 한다.

기준선 — 부산 평균 임대료

한국부동산원 2026년 1분기 기준 부산 1층 임대료는 ㎡당 월 26,300원, 약 평당 8.7만원이다(계약면적 기준 공표값). 서면 중심부는 이 평균 위의 프리미엄 구간이다. 제시받은 조건이 평균 대비 몇 배인지 계산해 보는 것만으로 협상의 출발점이 달라진다. 참고로 서면 인접 부전시장 일대의 공실률은 17.1%(2024년 2분기)로, 시장 상권은 번화가와 별개로 읽어야 한다.

이면도로 전략 — 자기자금이 빠듯하다면

중심 블록의 유동을 이면 블록의 비용으로 잡는 것이 저자본 진입의 기본형이다. 메인 동선에서 한 블록 뒤는 임대 조건이 내려가고, 목적성 업종이라면 유동 노출보다 검색 노출이 매출을 만든다. 회전이 빠른 상권이라 양도 매물이 꾸준히 나오고, 시점에 따라 권리금 협상 여지가 크게 달라진다. 전포도 마찬가지다. 카페거리 중심 골목과 한 블록 밖의 조건 차이가 크고, 목적성 방문 상권일수록 이면 입지의 불리함은 작아진다.

진입 전 체크리스트

• 평일 점심·평일 저녁·주말, 최소 세 번 다른 시간대 방문
• 양도 조건은 좋은 달이 아니라 12개월 평균으로 재계산
• 무권리·설비 승계 매물 여부 우선 확인
• 임대료·권리금은 지역 중개사무소와 현장 실사로 확정
• 전포는 직전 임차 업종과 영업 기간을 확인 — 유행 교체 주기의 단서다

서면 진입의 첫 화면

상권을 정했으면 매물 존재부터 확인한다. 러브스토어는 중개·알선 없이 매물 흐름을 보여주고, 중개는 파트너 공인중개사가 수행한다.

부산진구 매물 확인 → https://lovestore.kr/#listings

공실 23.4%의 부산대앞 — 대학상권 무권리 전략

부산대앞 공실률은 23.4%다(한국부동산원, 2024년 2분기). 부산 주요 상권 중 최고 수준이다. 금정구청 집계로는 2025년 1월 기준 246개 점포 중 95곳이 비어 있었다. 네 집 중 한 집이 빈 상권 — 이 숫자는 진입 금지 신호가 아니라 조건표다. 여기서는 임대인이 아니라 임차인이 조건을 말한다.

23.4%가 말하는 것

학생 수 감소와 소비 위축이 겹친 구간이라는 것이 공식 진단이다. 수요가 준 상권에 예전 조건으로 들어가면 당연히 틀린다. 반대로 오래 빈 자리의 임대인에게는 "채워주는 사람"이 절실하다. 보증금·월세·렌트프리·원상복구 범위까지, 제시된 조건을 그대로 받아들일 이유가 없는 시장이다. 권리금은 이미 빠진 자리가 많아 무권리 매물을 찾기 쉬운 조건이기도 하다. 숫자를 지렛대로 쓰려면 근거를 들고 가야 한다. 한국부동산원 공표값과 구청 집계는 누구나 확인할 수 있는 공식 자료다. 이 사실을 임대인과 같은 테이블에 올려놓고 협의하는 것과 모르는 척 계약하는 것은 결과가 다르다.

방학 두 달을 계산에 넣어라

대학상권의 수요는 연중 고르지 않다. 여름·겨울 방학을 합치면 연 4~5개월의 저수요 구간이 생긴다. 좋은 달 매출로 임대료를 감당할 수 있는지가 아니라, 나쁜 달 매출로 버티는지를 계산해야 한다. 양도 매물의 조건도 학기 중 매출이 아니라 12개월 평균으로 다시 계산한다. 학사 일정은 공개돼 있다. 계약 전에 개강·종강 날짜를 달력에 놓고 12개월 현금흐름을 그려보는 것만으로 판단이 달라진다.

업종은 저단가 회전형이 기본이다

어떤 업종이든 수익이 보장되는 상권은 없다. 상권의 소비 단가와 내 객단가가 맞는지가 판단의 축이다.

협상 카드를 들고 매물부터

공실 23.4%의 상권은 매물이 나오는 상권이다. 무권리·저보증금 매물의 존재를 먼저 확인하고, 상권 검증과 협상을 병행하는 것이 순서다. 러브스토어는 중개·알선 없이 매물 흐름을 보여주고, 중개는 파트너 공인중개사가 수행한다.

금정구 무권리 매물 확인 → https://lovestore.kr/#listings

사상·사하 — 공단 배후 상권의 안정성

공단 배후 상권의 손님은 유행 따라 오지 않는다. 출근하니까 온다. 사상·사하를 포함한 서부산은 공단·터미널 배후의 실수요 상권으로, 평일 점심의 반복 방문이 매출의 뼈대다. 화려하지 않은 대신 계산이 서는 상권 — 저자본으로 오래 버티는 것이 목표라면 우선 검토할 권역이다.

수요 구조 — 고정 수요의 힘

번화가의 유동은 날씨·유행·계절에 흔들린다. 공단 배후의 수요는 근무 인원수만큼 고정된다. 같은 손님이 주 5회 오는 구조라 단골 비중이 높고, 신규 마케팅 비용이 적게 든다. 낙차가 작은 상권은 나쁜 달 계산이 쉬운 상권이기도 하다. 다만 고정 수요는 상한도 고정이라는 뜻이다. 배후 근무 인원이 내 가게의 최대 시장 규모이므로, 좌석 수와 점심 회전율로 하루에 받을 수 있는 최대치를 미리 계산해 두는 것이 좋다.

진입 비용 — 기준선과 현장

부산 1층 평균 임대료는 ㎡당 월 26,300원, 약 평당 8.7만원이다(한국부동산원, 2026년 1분기). 공단 배후 생활상권은 통상 번화가보다 낮은 조건에 형성되고 권리금 부담도 가벼운 편이지만, 개별 물건의 임대료·권리금은 상권 내 위치에 따라 갈리므로 지역 중개사무소와 현장 실사로 확정해야 한다. 실수요 상권이라 업종만 맞으면 나갈 때 인수자를 찾기 어렵지 않다는 것도 진입 계산에 넣을 항목이다.

업종 적합성과 리스크

주말 공백은 이 상권의 구조적 리스크다. 주 7일이 아니라 주 5일 매출로 임대료와 고정비를 감당하는지 계산하고, 배후 공단의 교대·주말 가동 여부는 현장에서 확인한다.

확인 순서 — 데이터, 현장, 매물

소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)에서 후보 동의 업종 밀도를 확인하고, 평일 점심·평일 저녁·주말 세 번 현장을 본다. 특히 점심 1시간의 줄과 주말 낮의 거리를 직접 비교하면 이 상권의 구조가 눈에 들어온다. 마지막은 조건 맞는 매물이다. 러브스토어는 중개·알선 없이 매물 흐름을 보여주고, 중개는 파트너 공인중개사가 수행한다.

사상·사하 매물 확인 → https://lovestore.kr/#listings

부산 상권 읽기 — 권역별 정리

1. 부산을 읽는 네 개의 축

축 1. 수요가 어디서 오는가
관광인지, 주거인지, 업무·행정인지, 공단·물류인지, 대학인지. 같은 부산이라도 손님이 오는 이유가 다르면 업종도 영업시간도 달라집니다.

축 2. 낙차가 얼마나 큰가
성수기와 비수기, 평일과 주말의 차이입니다. 낙차가 큰 상권은 좋은 달의 매출로 계산하면 반드시 틀립니다. 나쁜 달로 계산해서 버티는지를 봅니다.

축 3. 권리금이 붙는 상권인가
권리금이 두꺼운 상권은 진입 비용이 올라가고, 나갈 때 회수도 불확실합니다. 저자본이라면 무권리 매물이 나오는 상권부터 봅니다.

축 4. 가게가 자주 도는가
회전이 빠른 상권은 위험 신호이기도 하지만, 설비가 살아있는 승계 매물이 나오는 곳이기도 합니다. 정리하시는 분과 인수하시는 분 모두에게 중요한 축입니다.

2. 권역별 정리

3. 무권리 매물이 나오는 세 가지 패턴

세 가지 모두 설비의 잔존 가치가 관건입니다. 같은 자리라도 주방·전기·덕트가 살아있으면 인수자의 별도공사가 줄고, 그만큼 시설양도금을 더 받을 수 있습니다.

4. 확인 절차 — 데이터에서 매물까지

① 데이터 소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)에서 후보 동의 업종 밀도와 상권 분석을 무료로 확인합니다. 공실률·임대료는 한국부동산원 R-ONE(reb.or.kr/r-one)에서 분기별로 조회됩니다.

② 현장 평일 점심 · 평일 저녁 · 주말, 최소 세 번 다른 시간대에 갑니다. 관광 비중이 높으면 비수기 평일을 반드시 넣습니다.

③ 매물 상권이 좋아도 조건 맞는 자리가 없으면 소용없습니다. 동 단위로 매물 존재를 먼저 확인하고 상권 검증을 병행합니다.

④ 숫자 임대료·권리금·설비 상태는 지역 중개사무소와 현장 실사로 확정합니다. 통계는 평균일 뿐, 계약은 개별 물건으로 합니다.

5. 숫자로 본 부산 — 공식 통계

아래 수치는 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사의 공표값입니다. 분기마다 갱신되므로 기준 분기를 반드시 함께 보십시오. 임대료는 ㎡ 기준 공표값이라 평 환산치를 괄호에 병기했습니다(1평 = 3.3058㎡). 통상 계약면적 기준이라 전용면적으로 체감하는 금액과는 차이가 납니다.

부산 vs 서울 · 2026년 1분기 (3월 31일 기준)

소규모상가(2층 이하 · 연면적 330㎡ 이하)는 저자본 창업이 실제로 들어가는 유형이지만, 부산 단독 수치는 공표 보도자료에 실리지 않습니다. 시·도 단위 값은 R-ONE에서 조회됩니다 — R-ONE(reb.or.kr/r-one) → 통계DB → 통계조회 → 상업용부동산 임대동향조사 → 임대정보 → 공실률(소규모상가) → 지역: 부산 → 기간 선택. 문의 053-663-8536. 근거 없이 적지 않으려 비워 두었습니다.

전국 평균 · 2026년 2분기 — 내 조건이 평균 대비 어디쯤인지 보는 기준선입니다.

상가 임대가격지수는 전분기 대비 0.03% 하락(중대형 0.00 · 소규모 −0.14 · 집합 −0.04). 같은 분기에 부산은 상승세를 유지했습니다.
직전 분기(2026년 1분기) 전국 값 — 중대형 14.1% · 소규모 8.3% · 집합 10.5% · 1층 6.5%. 소규모는 전분기 대비 0.2%p 올랐습니다.

6. 이 숫자를 어떻게 읽을 것인가

1. 공실률이 높다는 것은 임차인에게 협상 카드다
부산 중대형상가 공실률 15.3%는 서울의 1.6배이고, 임대인이 받는 투자수익률은 분기 0.75%로 서울의 절반입니다. 임대인 입장에서 좋은 시장이 아니라는 뜻이고, 그만큼 임대 조건·렌트프리·원상복구 범위를 협의할 여지가 생깁니다. 조건을 그대로 받아들이지 마십시오.

2. 나가시는 분에게는 더 중요한 숫자다
공실이 많다는 것은 내가 비우고 나가면 그 자리가 오래 빌 확률이 높다는 뜻입니다. 임대인도 그것을 압니다. 그래서 "철거하고 나가겠다"보다 "인수할 사람을 데려오겠다"가 임대인에게도 이득이고, 원상복구 범위를 조정하는 협의의 근거가 됩니다.

3. 1층은 다른 시장이다
부산 일반상가 1층 공실률은 6.3%로 중대형 전체(15.3%)보다 훨씬 낮습니다. 비어 있는 것은 주로 2층 이상과 대형 면적입니다. 저자본으로 1층 소형을 찾으신다면 통계가 말하는 것만큼 여유롭지 않습니다.

4. 공실률이 높은 상권은 매물이 나오는 상권이다
인수하는 쪽에서는 선택지가 늘고, 정리하는 쪽에서는 경쟁이 늘어난다는 뜻입니다. 같은 숫자가 서 있는 위치에 따라 다르게 읽힙니다.

7. 상권별 공실률 — 시점에 주의

이 표는 2024년 2분기 기준입니다. 위의 부산 전체 수치(2026년 1분기)와 시점이 다르므로 나란히 비교하지 마십시오. 상권 단위 공실률은 공표 주기와 범위가 제한적이라, 최신 체감은 해당 지역 중개사무소가 가장 정확합니다.

8. 이 표는 아직 절반입니다

위까지가 공개 통계로 확인되는 범위입니다. 아래 칸은 통계로는 잡히지 않아 비워 두었습니다 — 권리금 형성 수준, 무권리 매물이 나오는 빈도, 최근 체감 같은 것은 지역에서 매일 물건을 다루는 분들만 알고 있습니다. 근거 없는 숫자를 적는 것보다 확인된 숫자로 채우는 편이 낫습니다.

파트너 공인중개사무소와 함께 채우는 표입니다. 채워지는 대로 이 부록을 갱신해 다시 배포합니다.

출처

공표 통계는 분기마다 갱신됩니다. 이 부록은 2026-08-21 기준으로 정리했으며, 계약이나 투자 판단 전에는 반드시 최신 분기 수치를 R-ONE에서 직접 확인하시기 바랍니다. 통계는 지역 평균이므로 개별 물건의 조건과는 다릅니다.