계약 만료 6개월 전 — 정리의 골든타임 시나리오

결론부터. 가게 정리의 승부는 계약 만료 6개월 전에 갈린다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 보호한다. 이 기간 안에 양수인을 세우면 시설양도금 약 +800만원(10평 A급 설비 추정), 기간을 흘려보내면 원상복구 철거비 약 −500만원(평당 약 50만원). 같은 가게의 결말이 약 1,300만원 벌어진다.

법이 보호하는 6개월의 의미

보호기간 안에 임차인이 신규 임차인을 주선하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해하거나 권리금 수수를 막을 수 없다. 임대인이 방해하면 손해배상 청구의 근거가 된다. 뒤집어 말하면, 만료가 임박해 양수인 없이 기간이 끝나면 법이 지켜줄 대상 자체가 없다. 보호는 자동이 아니다. 기간 안에 신규 임차인을 실제로 주선한 임차인만 보호받는다. 권리는 기간 안에 행사한 사람의 것이다.

6개월 역산 일정표

핵심은 5개월 전 매물화다. 양수인이 나타나는 데 통상 2~3개월이 걸리므로, 결심과 매물화 사이의 공백이 길수록 급매가 된다. 급매는 시설양도금부터 깎인다. 설비 상태 판정을 6개월 전에 두는 이유도 같다. 주방·덕트·냉난방이 살아있을 때 A급이지, 몇 달 방치한 설비는 같은 물건이라도 등급이 내려간다.

두 시나리오의 최종 정산

• 골든타임 안: 시설양도금 +800만원, 철거비 0원, 여유 있는 협상
• 골든타임 밖: 시설양도금 0원, 철거비 −500만원, 명도 기한에 쫓기는 협상
• 차이: 약 1,300만원 + 협상 주도권

장사가 안 되는 가게일수록 결정을 미룬다. "조금만 더 해보고"의 몇 달 동안 적자와 설비 감가가 동시에 쌓인다. 그 몇 달이 1,300만원짜리 지연이다.

내 만료일부터 역산하라

임대차계약서의 만료일을 확인하고 6개월을 빼라. 그 날짜가 지났다면 오늘이 가장 빠른 날이다. 철거와 승계 중 내 가게가 어느 쪽인지 30초면 계산된다 → https://lovestore.kr/exit