부산 상권 읽기 — 권역별 정리
1. 부산을 읽는 네 개의 축
축 1. 수요가 어디서 오는가
관광인지, 주거인지, 업무·행정인지, 공단·물류인지, 대학인지. 같은 부산이라도 손님이 오는 이유가 다르면 업종도 영업시간도 달라집니다.
축 2. 낙차가 얼마나 큰가
성수기와 비수기, 평일과 주말의 차이입니다. 낙차가 큰 상권은 좋은 달의 매출로 계산하면 반드시 틀립니다. 나쁜 달로 계산해서 버티는지를 봅니다.
축 3. 권리금이 붙는 상권인가
권리금이 두꺼운 상권은 진입 비용이 올라가고, 나갈 때 회수도 불확실합니다. 저자본이라면 무권리 매물이 나오는 상권부터 봅니다.
축 4. 가게가 자주 도는가
회전이 빠른 상권은 위험 신호이기도 하지만, 설비가 살아있는 승계 매물이 나오는 곳이기도 합니다. 정리하시는 분과 인수하시는 분 모두에게 중요한 축입니다.
2. 권역별 정리
| 권역 | 구·군 | 수요가 오는 곳 |
|---|---|---|
| 원도심 | 중구 · 서구 · 동구 · 영도구 | 노후 주거 + 원도심 관광 + 전통시장 |
| 서면 중심 | 부산진구 | 부산 최대 번화가 · 광역 유동 |
| 동부산 해안 | 해운대구 · 수영구 · 남구 | 관광 + 신시가지 주거 + 대학(남구) |
| 중부 주거·행정 | 연제구 · 동래구 · 금정구 | 행정(시청·법원) + 오래된 주거 + 대학(금정) |
| 서부산 | 사상구 · 사하구 · 북구 · 강서구 | 공단·터미널 배후 + 신도시(강서) |
| 기장·외곽 | 기장군 | 신도시 주거 + 관광·레저 |
3. 무권리 매물이 나오는 세 가지 패턴
| 패턴 | 어떤 상황인가 |
|---|---|
| 임대차 만료 + 원상복구 부담 | 계약 종료가 다가오는데 철거비를 감당하기 어려운 경우입니다. 설비가 살아있어 승계 가치가 가장 높은 유형입니다. |
| 업종은 실패했지만 설비는 멀쩡 | 브랜드나 메뉴가 안 맞았을 뿐 주방·전기·덕트가 그대로인 경우입니다. 같은 업태로 들어가면 별도공사가 크게 줄어듭니다. |
| 재개발·재건축 예정 | 남은 기간이 짧아 권리금이 빠집니다. 단기 회수 계획이 명확할 때만 검토합니다. |
세 가지 모두 설비의 잔존 가치가 관건입니다. 같은 자리라도 주방·전기·덕트가 살아있으면 인수자의 별도공사가 줄고, 그만큼 시설양도금을 더 받을 수 있습니다.
4. 확인 절차 — 데이터에서 매물까지
① 데이터 소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)에서 후보 동의 업종 밀도와 상권 분석을 무료로 확인합니다. 공실률·임대료는 한국부동산원 R-ONE(reb.or.kr/r-one)에서 분기별로 조회됩니다.
② 현장 평일 점심 · 평일 저녁 · 주말, 최소 세 번 다른 시간대에 갑니다. 관광 비중이 높으면 비수기 평일을 반드시 넣습니다.
③ 매물 상권이 좋아도 조건 맞는 자리가 없으면 소용없습니다. 동 단위로 매물 존재를 먼저 확인하고 상권 검증을 병행합니다.
④ 숫자 임대료·권리금·설비 상태는 지역 중개사무소와 현장 실사로 확정합니다. 통계는 평균일 뿐, 계약은 개별 물건으로 합니다.
5. 숫자로 본 부산 — 공식 통계
아래 수치는 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사의 공표값입니다. 분기마다 갱신되므로 기준 분기를 반드시 함께 보십시오. 임대료는 ㎡ 기준 공표값이라 평 환산치를 괄호에 병기했습니다(1평 = 3.3058㎡). 통상 계약면적 기준이라 전용면적으로 체감하는 금액과는 차이가 납니다.
부산 vs 서울 · 2026년 1분기 (3월 31일 기준)
| 항목 | 부산 | 서울 | 읽는 법 |
|---|---|---|---|
| 중대형상가 공실률 | 15.3% | 9.3% | 부산이 서울의 약 1.6배 |
| 일반상가 1층 공실률 | 6.3% | — | 전국 6.5% · 충북 6.4% 다음으로 낮은 축 |
| 소규모상가 공실률 | R-ONE 조회 | — | 전국 평균 8.3% (아래 조회법 참고) |
| 1층 임대료 (㎡당/월) | 26,300원 약 8.7만원/평 | 52,500원 약 17.4만원/평 | 부산이 서울의 약 1/2 |
| 중대형상가 투자수익률(분기) | 0.75% | 1.63% | 부산이 서울의 약 1/2 |
| 오피스 공실률 | 14.7% | 5.2% | — |
소규모상가(2층 이하 · 연면적 330㎡ 이하)는 저자본 창업이 실제로 들어가는 유형이지만, 부산 단독 수치는 공표 보도자료에 실리지 않습니다. 시·도 단위 값은 R-ONE에서 조회됩니다 — R-ONE(reb.or.kr/r-one) → 통계DB → 통계조회 → 상업용부동산 임대동향조사 → 임대정보 → 공실률(소규모상가) → 지역: 부산 → 기간 선택. 문의 053-663-8536. 근거 없이 적지 않으려 비워 두었습니다.
전국 평균 · 2026년 2분기 — 내 조건이 평균 대비 어디쯤인지 보는 기준선입니다.
| 유형 | 공실률 | 임대료 (㎡당/월) |
|---|---|---|
| 중대형상가 | 14.3% | 26,700원 (약 8.8만원/평) |
| 소규모상가 | 8.5% | 20,600원 (약 6.8만원/평) |
| 집합상가 | 10.5% | 27,000원 (약 8.9만원/평) |
| 상가 1층 | 6.7% | — |
상가 임대가격지수는 전분기 대비 0.03% 하락(중대형 0.00 · 소규모 −0.14 · 집합 −0.04). 같은 분기에 부산은 상승세를 유지했습니다.
직전 분기(2026년 1분기) 전국 값 — 중대형 14.1% · 소규모 8.3% · 집합 10.5% · 1층 6.5%. 소규모는 전분기 대비 0.2%p 올랐습니다.
6. 이 숫자를 어떻게 읽을 것인가
1. 공실률이 높다는 것은 임차인에게 협상 카드다
부산 중대형상가 공실률 15.3%는 서울의 1.6배이고, 임대인이 받는 투자수익률은 분기 0.75%로 서울의 절반입니다. 임대인 입장에서 좋은 시장이 아니라는 뜻이고, 그만큼 임대 조건·렌트프리·원상복구 범위를 협의할 여지가 생깁니다. 조건을 그대로 받아들이지 마십시오.
2. 나가시는 분에게는 더 중요한 숫자다
공실이 많다는 것은 내가 비우고 나가면 그 자리가 오래 빌 확률이 높다는 뜻입니다. 임대인도 그것을 압니다. 그래서 "철거하고 나가겠다"보다 "인수할 사람을 데려오겠다"가 임대인에게도 이득이고, 원상복구 범위를 조정하는 협의의 근거가 됩니다.
3. 1층은 다른 시장이다
부산 일반상가 1층 공실률은 6.3%로 중대형 전체(15.3%)보다 훨씬 낮습니다. 비어 있는 것은 주로 2층 이상과 대형 면적입니다. 저자본으로 1층 소형을 찾으신다면 통계가 말하는 것만큼 여유롭지 않습니다.
4. 공실률이 높은 상권은 매물이 나오는 상권이다
인수하는 쪽에서는 선택지가 늘고, 정리하는 쪽에서는 경쟁이 늘어난다는 뜻입니다. 같은 숫자가 서 있는 위치에 따라 다르게 읽힙니다.
7. 상권별 공실률 — 시점에 주의
| 상권 | 공실률 | 메모 |
|---|---|---|
| 부산대 앞 (금정구) | 23.4% | 학생 수 감소와 소비 위축이 겹친 구간. 금정구청 집계로는 2025년 1월 기준 246개 점포 중 95곳이 공실 |
| 남포동 (중구) | 17.9% | 원도심 관광 상권. 관광객 회복과 함께 개선 흐름이 보고됨 |
| 부전시장 일대 (부산진구) | 17.1% | 서면 인접이지만 시장 상권은 별개로 읽어야 함 |
이 표는 2024년 2분기 기준입니다. 위의 부산 전체 수치(2026년 1분기)와 시점이 다르므로 나란히 비교하지 마십시오. 상권 단위 공실률은 공표 주기와 범위가 제한적이라, 최신 체감은 해당 지역 중개사무소가 가장 정확합니다.
8. 이 표는 아직 절반입니다
위까지가 공개 통계로 확인되는 범위입니다. 아래 칸은 통계로는 잡히지 않아 비워 두었습니다 — 권리금 형성 수준, 무권리 매물이 나오는 빈도, 최근 체감 같은 것은 지역에서 매일 물건을 다루는 분들만 알고 있습니다. 근거 없는 숫자를 적는 것보다 확인된 숫자로 채우는 편이 낫습니다.
| 권역 | 현재 공실 체감 | 평균 보증금대 | 권리금 형성 수준 | 무권리 매물 빈도 | 최근 3개월 신규 개업 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원도심 | — | — | — | — | — |
| 서면 중심 | — | — | — | — | — |
| 동부산 해안 | — | — | — | — | — |
| 중부 주거·행정 | — | — | — | — | — |
| 서부산 | — | — | — | — | — |
| 기장·외곽 | — | — | — | — | — |
파트너 공인중개사무소와 함께 채우는 표입니다. 채워지는 대로 이 부록을 갱신해 다시 배포합니다.
출처
reb.or.kr · 통계 조회는 R-ONE(reb.or.kr/r-one)
한국부동산원 발표 기반 보도
언론 보도 인용
sg.sbiz.or.kr — 업종 밀도·상권 분석 무료 조회
공표 통계는 분기마다 갱신됩니다. 이 부록은 2026-08-21 기준으로 정리했으며, 계약이나 투자 판단 전에는 반드시 최신 분기 수치를 R-ONE에서 직접 확인하시기 바랍니다. 통계는 지역 평균이므로 개별 물건의 조건과는 다릅니다.