권리금 업무는 중개보수 밖 — 컨설팅 계약의 법리

상가 중개를 법정 중개보수만으로 계산하면 수익 구조가 맞지 않는다. 이유는 간단하다. 상가 거래에서 가장 큰 돈이 오가는 권리금 업무가 중개보수 체계의 밖에 있기 때문이다. 이 경계를 정확히 아는 것이 상가 중개의 수익 설계이자 분쟁 예방이다.

권리금은 중개대상물이 아니다

대법원 판례는 영업시설·비품 같은 유형물이나 거래처·신용·영업 노하우 같은 무형의 재산적 가치의 양도를 알선하는 행위를 공인중개사법상 중개행위로 보지 않는다는 입장이다. 권리금은 토지·건물 같은 중개대상물이 아니라는 뜻이다. 따라서 권리금 수수 알선의 대가는 법정 중개보수 상한 규제를 받지 않는다. 같은 거래 안에서도 임대차 계약 알선은 중개, 권리금·시설 양도 알선은 컨설팅으로 법적 성격이 갈린다.

보수는 별도 컨설팅 계약으로 약정한다

규제 밖이라는 말은 마음대로 받아도 된다는 뜻이 아니다. 근거가 계약서로 옮겨간다는 뜻이다. 구두 약정은 분쟁이 나면 입증이 어렵다. 서면 컨설팅 계약에 세 가지를 명시한다. 업무 범위(양수인 발굴, 협상 지원, 시설 실사 등), 보수액과 지급 시점, 성사 조건이다. 보수 수준은 법정 요율이 없는 만큼 합의의 영역이다. 정액으로 하든 권리금의 일정 비율로 하든, 산정 방식 자체를 계약서에 문장으로 남기는 것이 핵심이다. 지급 시점도 계약 성사 시와 잔금 시로 나눠 명시하면 다툼의 소지가 줄어든다.

상가 중개의 수익 구조

분쟁을 예방하는 세 가지 원칙

• 서류 분리 — 중개대상물 확인·설명서와 컨설팅 계약서를 구분해 작성한다
• 업무 범위 명시 — "권리금 협상 성사 시"처럼 보수 발생 조건을 문장으로 적는다
• 산정 근거 기록 — 시설 목록·권리금 산정 자료를 계약서에 첨부한다

판례의 적용은 사안마다 다르다. 구체적 사안은 반드시 법률 전문가의 확인을 받아야 한다.

컨설팅의 재료는 매물 흐름이다

권리금 컨설팅의 수익은 계약서 양식이 아니라 다룰 물건에서 나온다. 러브스토어는 중개·알선을 하지 않는다. 중개는 파트너 공인중개사의 영역이고, 플랫폼은 무권리·양도양수 매물의 흐름을 보여준다.

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